Compravendita Immobiliare. Problematiche. Ampiamento di prima casa o di ex seconda casa

Agevolazioni prima casa . Acquisto di un nuovo alloggio da accorpare ad altra abitazione già posseduta. Soluzione ottimale . Problematiche fiscali. Accortezze Le esigenze della famiglia cambiano nel tempo ; il desiderio di avere una casa più grande, l’arrivo di un nuovo nato , il dover ospitare un anziano non più autosufficiente etc. possono indurre l’ esigenza di acquistare, in un secondo tempo, un ulteriore alloggio orizzontalmente o verticalmente contiguo da accorpare ad altro immobile già di proprietà. L’ obbiettivo se raggiunto consente vantaggi fiscali non di poco conto in tema di Imposta registro, Irpef, Imu.

Con risoluzione n. 25 del 25 febbraio 2005 e con la circolare n. 38 del 12 agosto 2005, l'amministrazione finanziaria, recependo il consolidato orientamento giurisprudenziale secondo cui «le agevolazioni prima casa possono riguardare anche alloggi risultanti dalla riunione di più unità immobiliari che siano destinate dagli acquirenti, nel loro insieme, a costituire un'unica unità abitativa» ha riconosciuto la possibilità di applicare le agevolazioni "prima casa" all' acquisto contemporaneo di due alloggi contigui destinati a costituire un' unica unità abitativa. Nel caso analizzato dai due pronunciamenti ministeriali citati il beneficio è stato soggettivamente riconosciuto al proprietario di alloggio già acquisito con le suddette agevolazioni, in relazione all'atto di acquisto di un altro immobile adiacente da accorpare al primo.

Ma l’ Agenzia delle Entrate con la risoluzione n. 142 del 4 giugno 2009 è andata oltre estendendo l'applicabilità delle agevolazioni "prima casa" all'atto di trasferimento di un immobile destinato all'ampliamento di un'abitazione precedentemente acquisita senza fruire del regime di favore ; la circolare al riguardo infatti testualmente recita :“tenuto conto della evidente volontà del legislatore di favorire gli interventi finalizzati al miglioramento delle condizioni di utilizzo della prima casa, la scrivente è del parere che l'agevolazione vada riconosciuta anche nell' ipotesi in cui il contribuente non abbia fruito delle agevolazioni prima casa per l'acquisto dell'abitazione da ampliare non per la mancanza di una previsione normativa che riconoscesse il trattamento di favore ma perché risultava già titolare, al momento della stipula del precedente atto di trasferimento, di altro immobile acquisito con le agevolazioni prima casa".

Occorre prestare attenzione che dal risultato dell’ accorpamento dei due alloggi non ne risulti un' abitazione rientrante nella tipologia degli alloggi di lusso ex decreto 2 agosto 1969 (vedi appendice 1).

Resta inteso che debbono risultare rispettati tutti gli altri requisiti di cui alla nota II-bis), posta in calce all'articolo 1 della tariffa, parte prima, allegata al TUR (ubicazione dell'immobile nel Comune in cui l'acquirente ha o stabilisca entro 18 mesi dall'acquisto la propria residenza; la dichiarazione di non essere titolare di diritti reali su altri immobili siti nello stesso comune; la dichiarazione di non essere titolare di diritti reali su altra casa di abitazione acquistata con le agevolazioni "prima casa" ).

E’ evidente che nell'ipotesi di acquisto di alloggio da accorpare ad altro contiguo, già di proprietà, in modo da costituire un'unica unità abitativa, la dichiarazione di non essere titolare di diritti reali su altra casa di abitazione nel territorio del comune, dovrà intendersi riferita ad immobili diversi da quello da ampliare.

Appendice :

Il DM 2. agosto 1969 ( c.d. legge Tupini) stabilisce i criteri che corrispondono ad una abitazio-ne considerata di Lusso :

1. Le abitazioni realizzate su aree destinate dagli strumenti urbanistici, adottati od approvati, a “ville”, “parco privato” ovvero a costruzioni qualificate dai predetti strumenti come “di lusso”.

2. Le abitazioni realizzate su aree per le quali gli strumenti urbanistici, adottati od approvati, prevedono una destinazione con tipologia edilizia di case unifamiliari e con la specifica prescrizione di lotti non inferiori a 3000 mq, escluse le zone agricole, anche se in esse siano consentite costruzioni residenziali.

3. Le abitazioni facenti parte di fabbricati che abbiano cubatura superiore a 2000 mc e siano realizzati su lotti nei quali la cubatura edificata risulti inferiore a 25 mc v.p.p. per ogni 100 mq di superficie asservita ai fabbricati.

4. Le abitazioni unifamiliari dotate di piscina di almeno 80 mq di superficie o campi da tennis con sottofondo drenato di superficie non inferiore a 650 mq.

5. Le case composte di uno o più vani costituenti unico alloggio padronale avente superficie utile complessiva superiore a mq 200 (esclusi i balconi, le terrazze, le cantine, le soffitte, le scale e posto macchine) ed aventi come pertinenza un’area scoperta della superficie di oltre sei volte l’area coperta.

6. Le singole unità immobiliari aventi superficie utile complessiva superiore a mq 240 (esclusi i balconi, le terrazze,le cantine, le soffitte, le scale e posto macchine).

7. Le abitazioni facenti parte di fabbricati o costituenti fabbricati insistenti su aree comunque destinate all’edilizia residenziale, quando il costo del terreno coperto e di pertinenza supera di una volta e mezzo il costo della sola costruzione.

8. Le case le singole unità immobiliari i che abbiano oltre 4 caratteristiche tra quelle della tabella allegata al presente decreto.

9. Le norme di cui al presente decreto entrano in vigore il primo giorno del mese successivo a quello della pubblicazione nella Gazzetta Ufficiale.

10. Alle abitazioni costruite in base a licenza di costruzione rilasciata in data anteriore a quella dell’entrata in vigore del presente decreto si applicano le disposizioni di cui al decreto ministeriale 4 dicembre 1961.

11. I comuni debbono precisare nella licenza di costruzione e sugli elaborati di progetto la destinazione urbanistica della zona dove sorgono le abitazioni oggetto della licenza stessa e la relativa normativa edilizia, nonché i principali dati inerenti al progetto approvato.

TABELLA DELLE CARATTERISTICHE
Riferimento punto 8: Il computo delle caratteristiche (oltre 4) agli effetti delle agevolazioni fiscali va riferito ad ogni singola unità immobiliare (appartamento).

Caratteristiche: a) superficie dell’appartamento; specificazione delle caratteristiche: superficie utile complessiva superiore a mq 160, esclusi dal computo terrazze e balconi, cantine,soffitte,scale e posto macchine.

Caratteristiche: b) terrazze a livello coperte e scoperte e balconi; specificazione delle caratteristiche: quando la loro superficie utile complessiva supera mq 65 a servizio di una singola unità immobiliare urbana.

Caratteristiche: c) ascensori; specificazione delle caratteristiche: quando vi sia più di un ascensore per ogni scala, ogni ascensore in più conta per una caratteristica se la scala serve meno di 7 piani sopraelevati.

Caratteristiche: d) scala di servizio; specificazione delle caratteristiche: quando, non sia prescritta da leggi, regolamenti o imposta da necessità di prevenzione di infortuni od incendi.

Caratteristiche: e) montacarichi o ascensore di servizio; specificazione delle caratteristiche: quando sono a servizio di meno 4 piani.

Caratteristiche: f) scala principale; specificazione delle caratteristiche: A) con pareti rivestite di materiali pregiati per una altezza superiore a cm 170 di media; B) con pareti rivestite di materiali lavorati in modo pregiato.

Caratteristiche: g) altezza libera netta del piano; specificazione delle caratteristiche: superiore a m 3,30 salvo che regolamenti edilizi prevedano altezze minime superiori.

Caratteristiche: h) porte di ingresso agli appartamenti da scala interna; specificazione delle caratteristiche: A) in legno pregiato o massello e lastronato; B) di legno intagliato, scolpito o intarsiato; C) con decorazioni pregiate sovrapposte od impresse.

Caratteristiche: i) infissi interni; specificazione delle caratteristiche: come alle lettere a), b), c) della caratteristica h) anche se tamburati qualora la loro superficie complessiva superi il 50% (cinquanta per cento) della superficie totale.

Caratteristiche: l) pavimenti; specificazione delle caratteristiche: eseguiti per una superficie complessiva superiore al 50% (cinquanta per cento) della superficie utile totale dell’appartamento: a) in materiale pregiato; b) con materiali lavorati in modo pregiato.

Caratteristiche: m) pareti; specificazione delle caratteristiche: quando per oltre 30% (trenta per cento) della loro superficie complessiva siano: a) eseguite con materiali e lavori pregiati; b) rivestite di stoffe od altri materiali pregiati.

Caratteristiche: n) soffitti; specificazione delle caratteristiche: se a cassettoni decorati oppure decorati con stucchi tirati sul posto o dipinti a mano, escluse le piccole sagome di distacco fra pareti e soffitti.

Caratteristiche: o) piscina; specificazione delle caratteristiche: coperta o scoperta, in muratura, quando sia a servizio di un edificio o di un complesso di edifici comprendenti meno di 15 unità immobiliari.

Caratteristiche: p) campo da tennis; specificazione delle caratteristiche: quando sia a servizio di un edificio o di un complesso di edifici comprendenti meno di 15 unità immobiliari.

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