Compravendita immobiliare . Problematiche relative all'acquisto di immobile da parte di uno stranieroS lseProblemi cnascentio

Uno straniero può comperare una casa in Italia? Fruisce e delle agevolazioni prima casa ?

Uno straniero può comperare una casa in Italia?

In prima approssimazione, la nostra legge consente l’acquisto di beni immobili da parte di stranieri con le seguenti, diverse modalità:
1) straniero non regolarmente soggiornante: solo se un trattato internazionale lo consente oppure se vi sia reciprocità e cioè se nel suo Paese d'origine è permesso ad un italiano comprare una casa;
2) straniero “regolarmente soggiornante”, loro familiari ed apolidi in Italia da meno di tre anni: con permesso di soggiorno per specifici motivi o carta di soggiorno;
3) cittadino comunitario ed EFTA ed apolide residente da più di tre anni: senza limiti.
Risulta subito evidente, quindi, che è necessario - per sapere quali documenti servono in concreto per poter acquistare diritti in Italia - individuare a quale di queste categorie uno straniero può riferirsi.

Lo straniero può ricevere agevolazioni fiscali, come la "prima casa"?
La legge italiana vuole facilitare ed incoraggiare l’acquisto della propria abitazione principale (c.d. prima casa), diminuendo in vari modi le imposte per chi la compra. In particolare, al momento dell’acquisto, chi compera paga il 3% (imposta di registro), se compera da un soggetto privato, ovvero con il 4% (IVA) se compera da una impresa o società (salvo qualche ipotesi particolare), più le imposte ipotecarie e catastali in misura fissa (attualmente pari complessivamente ad Euro 336,00).

Lo straniero è anche ammesso a godere delle agevolazioni “prima casa” se ne possiede i requisiti, che ovviamente sono i medesimi richiesti per gli italiani.

Infatti l’art. 40 T.U. 286/98 prevede il c.d. diritto di accesso alla prima casa di abitazione (per saperne di più, vedere "Acquistare una casa").
Gli stranieri regolarmente soggiornanti che siano iscritti alle liste di collocamento o svolgano attività di lavoro subordinato o autonomo hanno diritto di accedere, in condizioni di parità con i cittadini italiani, agli alloggi di edilizia residenziale pubblica ed al credito agevolato in materia di edilizia, recupero, acquisto e locazione della prima casa di abitazione.

Un’altra agevolazione fiscale collegata all’acquisto della “prima casa” riguarda la detraibilità (in una certa misura) dall’imposta sul reddito degli interessi pagati sui mutui stipulati per l’acquisto della c.d. prima casa.

Infine, il reddito prodotto dalla “prima casa” non è assoggettato all’imposta sul reddito.



Uno straniero che non parla l’italiano può partecipare ad un atto notarile?
Secondo la legge notarile, gli atti notarili devono essere scritti in lingua italiana (art. 54).
Questo però non significa che gli stranieri che non parlano l’italiano non possano fare dei contratti – in forma di atto notarile – in Italia.
Infatti la legge notarile prevede che quando le parti non conoscano la lingua italiana, l'atto notarile possa essere scritto anche in una lingua straniera (che tutte le persone che partecipano all’atto conoscono) se e purché questa sia conosciuta dai testimoni e dal notaio.
Se, invece, il notaio non conosce la lingua straniera, allora l’atto si potrà e si dovrà fare con l’intervento di un interprete, che legga alle persone la traduzione dell’atto preparato dal notaio e garantisca che le stesse persone ne hanno capito bene il contenuto e le conseguenze legali.

L’atto pubblico che venga scritto in italiano ma riguardi un contratto tra persone che non parlano l’italiano, né una lingua conosciuta dal notaio è nullo, cioè non produce nessuno degli effetti che le parti si aspettano (ad esempio, non fa acquistare la casa, non fa concludere efficacemente il contratto di mutuo, non comporta una efficace iscrizione di ipoteca).




Quali documenti sono necessari per lo straniero?
Permesso di soggiorno e carta di soggiorno.
Permesso di soggiorno
Il permesso di soggiorno è il documento rilasciato allo straniero che debba rimanere nel territorio dello Stato per un periodo superiore a 30 giorni (art. 5 D.Lgs. 286/1998; art. 10 D.P.R. 394/1999).
Se rilasciato per determinati, tassativi motivi, il permesso di soggiorno attribuisce allo straniero la condizione di “regolarmente soggiornante”, che in pratica lo “parifica” al cittadino italiano, riconoscendogli quasi tutti gli stessi diritti.
Sono da considerarsi regolarmente soggiornanti (resident aliens) gli extracomunitari in possesso di permesso di soggiorno per
a) motivi di lavoro:
- autonomo o subordinato
- esercizio di impresa individuale (in realtà non esiste in forma autonoma. rientra nel soggiorno per motivi di lavoro)
b) motivi familiari, collegati però a permessi di soggiorno per i motivi indicati sotto la lettera a).
Se rilasciato per motivi diversi, invece, il permesso di soggiorno non dà allo straniero extra-comunitario diritti simili al cittadino italiano, a meno che ricorra la c.d. condizione di reciprocità.



Carta di soggiorno
Art. 9 D.Lgs. 286/1998, di recente, tra l’altro, modificato con il decreto legislativo 8 gennaio 2007 n. 3 (in attuazione della direttiva europea 2003/109/CE).
E’ un documento amministrativo che consente allo straniero di soggiornare regolarmente in Italia, con la possibilità di godere di diritti praticamente uguali a quelli dei cittadini italiani.
E’ più vantaggiosa del permesso di soggiorno perché:
- ha durata indeterminata e, quindi, non richiede rinnovi;
- consente lo svolgimento di tutte le attività lecite, salve quelle che la legge espressamente vieta allo straniero o riserva al cittadino;
- consente l'accesso ai servizi e prestazioni della P.A..
Essa, però, viene rilasciata solo in presenza di presupposti più rigorosi rispetto al permesso di soggiorno:
- al resident alien (Straniero regolarmente soggiornante) che sia in Italia da almeno 5 anni, con permesso di soggiorno rinnovabile senza limiti, che dimostri di avere un reddito adeguato;
- allo straniero coniuge convivente di cittadino italiano o di cittadino comunitario residente in Italia, o che abbia i requisiti per il ricongiungimento (artt. 29 e 30 T.U. 286/98).
Costituisce valido documento di identità per 5 anni dal rilascio.
Conferisce lo status di “soggiornante di lungo periodo”.
Sono esclusi dal riconoscimento dello status gli stranieri pericolosi per la pubblica sicurezza.

Stranieri in possesso di titolo di soggiorno scaduto e che abbiano presentato domanda di rinnovo
Con direttiva del Ministro dell’Interno del 20 febbraio 2007 (preceduta da conformi provvedimenti) è stato confermato che lo straniero, il quale abbia in corso il rinnovo del permesso di soggiorno, conserva i proprio diritti fino alla definizione della pratica se la domanda è stata regolarmente e tempestivamente presentata.
Con Circolari n. 16/2007 e 17/2007 del 2 aprile 2007, il Ministero dell’Interno – Dipartimento per gli affari interni e territoriali – ha, inoltre, chiarito che può essere rilasciato o rinnovato il documento d’identità (non valido per l’espatrio), agli stranieri iscritti in anagrafe e che abbiano presentato regolare e tempestiva domanda di rinnovo del titolo di soggiorno.

Se uno straniero ha più cittadinanze, quale si considera?
Nel caso di persone con più cittadinanze, al fine di valutare quale sia la sua condizione giuridica in Italia (cioè quale “tipo” di straniero sia), applicando il nostro sistema di diritto internazionale privato (legge 218/1995, conflicts of law) si ritiene che:
- se tra le varie cittadinanze c’è quella italiana: si considera cittadino italiano;
- se la persona ha più cittadinanze ma non quella italiana: si applica l’art. 19 della legge 218/1995, e quindi si applica la legge del Paese con cui la persona ha il legame più stretto.
Un atto straniero può essere usato in Italia?
Sì, un atto straniero, cioè un documento formato all’estero, può essere validamente usato in Italia, ma deve avere alcune caratteristiche specifiche.

-I consolati italiani all’estero possono ricevere atti che devono essere usati in Italia. In alcuni Paesi (Austria, Belgio, Francia, Germania e Lettonia) gli uffici consolari italiani non esercitano più le funzioni notarili ed è necessario rivolgersi ad un notaio di quel Paese.
Se, invece, l’atto è scritto in lingua straniera deve innanzitutto avere una traduzione in italiano, che può essere fatta da un interprete all’estero e certificata corretta da un consolato italiano, oppure potrebbe essere fatta dal notaio italiano che conosca la lingua straniera.

Inoltre, deve essere legalizzato oppure deve avere l’Apostille. Ci sono però degli accordi internazionali tra vari Stati (ad esempio Italia, Austria, Francia, Germania) che rendono superflua anche l’Apostille.
Infine, il documento straniero dovrà essere depositato presso un notaio (o l’Archivio notarile della città). Questo deposito non è necessario quando il documento straniero venga allegato all’atto di un notaio italiano, come ad esempio una procura.




Che cosa vuol dire legalizzazione?
La legalizzazione è un requisito essenziale affinché un atto straniero possa produrre in Italia i suoi effetti legali.
Essa consiste solo nella attestazione ufficiale – resa dalla competente autorità consolare o diplomatica italiana all’estero – della qualifica legale del pubblico ufficiale che ha firmato l’atto e l’autenticità della sua firma. Se l’atto è rilasciato da una autorità estera in Italia, deve essere legalizzato dal Prefetto nella cui circoscrizione si trova l’autorità estera stessa (fanno eccezione la Val d’Aosta, in cui è competente il Presidente della Regione, e le Provincie di Trento e Bolzano, per cui è competente il Commissario di Governo). La legalizzazione non riguarda, al contrario, la validità o l’efficacia dell’atto nel Paese da cui ed in questo senso è molto meno di una certificazione notarile, in quanto la legalizzazione (come l’Apostille) non comporta nessun controllo né accettazione del contenuto del documento.

La mancanza di legalizzazione, quindi comporta che l’atto (pur essendo valido ed efficace nel Paese di provenienza) non può produrre effetti in Italia e non può essere utilizzato da un notaio. In particolare, un atto pubblico straniero non vale come tale, bensì solo come scrittura privata non autenticata.
Se l’atto italiano deve essere usato all’estero, la legalizzazione – se richiesta dalle autorità estere – deve essere fatta dal Procuratore della Repubblica presso il Tribunale nella cui circoscrizione ha sede il notaio che riceve o autentica l’atto. La firma del Procuratore della Repubblica, a sua volta, viene legalizzata dal Consolato straniero nel cui ambito risiede.
Essa è prevista dagli articoli 30-31-33 del D.P.R. 28/12/2000 n. 445, entrato in vigore il 7 marzo 2001.
La legalizzazione non è necessaria quando il Paese da cui proviene l’atto straniero ha aderito alla Convenzione dell’Aja 5/10/1961 sulla “Apostille”, ovvero ad una convenzione internazionale, bi- o pluri-laterale che la esclude. La Convenzione di Bruxelles del 1987, relativa alla esenzione dall’"Apostille" nei rapporti tra i Paesi dell’Unione Europea, non è ancora stata ratificata da tutti i Paesi dell’Unione, ed è quindi in vigore solo tra alcuni di questi (per ora è in vigore solo tra Belgio, Danimarca, Francia, Irlanda ed Italia).

Che cosa è l’Apostille?
E' una forma semplificata – ma assolutamente rigida - di legalizzazione (nel senso che essa deve avere esattamente tutte le caratteristiche formali indicate nel modello allegato alla Convenzione dell’Aja 5/10/1961 che la disciplina). E’ in vigore tra i Paesi che hanno aderito alla Convenzione dell’Aja del 5 ottobre 1961 e sostituisce, solo tra essi, la legalizzazione.

Come la legalizzazione, anche l’Apostille è indispensabile affinchè l’atto straniero possa avere effetto in Italia.
Come la legalizzazione, l’Apostille consiste nella attestazione della qualifica legale del pubblico ufficiale (o funzionario) che ha sottoscritto l’atto, e l’autenticità del suo sigillo o timbro. Non riguarda la validità o l’efficacia dell’atto nel Paese di provenienza.
Ogni Paese aderente indica quali sono le autorità competenti a rilasciare l’Apostille. Per quanto riguarda l’Italia: gli atti notarili, giudiziari e dello stato civile, competente è il Procuratore della repubblica presso i Tribunali nella cui circoscrizione gli atti sono formati.
Per gli atti amministrativi (firma del Sindaco etc.), invece, competente è il Prefetto del luogo in cui l’atto è emesso (fanno eccezione la Val d’Aosta, in cui è competente il Presidente della Regione, e le Provincie di Trento e Bolzano, per cui è competente il Commissario di Governo) .
La “Apostille” non è necessaria quando il Paese da cui proviene l’atto straniero ha aderito ad una convenzione internazionale, bi- o pluri-laterale che la esclude.




Quanto costa un atto pubblico notarile?
Il notaio rende una prestazione complessa, nell’esercizio di una pubblica funzione dello Stato, svolta in forma professionale.

L’atto notarile, lungi dal riguardare soltanto il rapporto tra le parti, ha un valore aggiunto sotto tre profili:
- la sicurezza del contratto, che evita alle parti costose e lunghe liti in giudizio;
- la sua forza esecutiva nel recupero dei crediti e di prova privilegiata nel processo;
- la certezza generale dei diritti, creata con l’affidabilità dei pubblici registri, che determina condizioni di stabilità sociale e un contesto di legalità necessario allo sviluppo economico.

Che cosa dire, allora, della parcella del notaio?
Davvero tutto quello che si paga al notaio è suo onorario?
Nei costi di un atto notarile rientrano l’ammontare delle imposte e delle tasse che il notaio riscuote per lo Stato, delle spese che devono essere sostenute presso pubbliche amministrazioni per la preparazione dell’atto e dei successivi adempimenti e gli onorari spettanti al notaio per l’attività che svolge.

Per il trasferimento di un’autovettura usata, ad esempio, l’onorario notarile incide, in media, nella misura di 20/25 euro. I maggiori costi che il compratore deve sostenere (fino a 400-500 Euro) sono imputabili ad oneri di altra natura, per lo più fiscali.

Si possono chiedere chiarimenti sulla parcella del notaio al Consiglio notarile distrettuale competente per territorio.

Il compenso complessivamente dovuto comprende anche le spese che il notaio sostiene per garantire l’efficienza della organizzazione dello studio. La trasmissione telematica degli atti ai pubblici registri è infatti possibile grazie ad una infrastruttura informatica, creata dal notariato completamente a spese della categoria, che collega i notai con la Pubblica Amministrazione.


Ho fatto domanda di cittadinanza. Come posso verificare lo stato della mia richiesta?
Dal 5 luglio 2010 è attivo il servizio che permette a tutti coloro che hanno presentato domanda di cittadinanza italiana di consultare in tempo reale lo stato della propria pratica, accedendo ad una banca dati costantemente aggiornata. Il servizio è realizzato dal Dipartimento per le libertà civili e l’immigrazione.

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Ennio Alessandro Rossi

Responsabile account:
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