Compravendita immobiliare, rischi da prevenire, accertamenti preventivi. La servitù di passaggio, di veduta etc.

La servitù di passaggio. Il compratore dovrebbe accertare le condizioni cui è gravato il suo fondo, i suoi doveri e i suoi diritti al fine di prevenire spiacevoli sorprese o costosi contenziosi

Il proprietario del fondo dominante non può fare innovazioni che rendano più gravosa la condizione del fondo servente. Mentre il proprietario del fondo servente non può compiere alcun atto che tenda
a diminuire l’esercizio della servitù o a renderlo più scomodo.
Questo è quanto riportato in sintesi dal prezioso avv. Maurizio Di Tilla (specchio economico ediz 2008) , prestigioso cultore della materia e questo è il contenuto dell’articolo 1067 del Codice civile.
Riguardo alla prima prescrizione, il divieto sancito dalla legge fa
riferimento a un’innovazione unilateralmente ed in via di fatto compiuta nell’esercizio della servitù da parte del proprietario del fondo dominante, giacché nulla vieta di concepire un accordo tra
proprietario del fondo dominante e proprietario del fondo servente che aggravi la posizione di quest’ultimo. Come è consentito alle parti di stabilire liberamente il contenuto della servitù e il grado e l’intensità dell’aggravamento che questa arreca al fondo servente, così non può non essere loro consentito di modificare l’intensità e il grado di aggravamento.
Le innovazioni del fondo dominante possono incidere in due modi sul contenuto della servitù: sia allorché incidono sulla natura ed estensione della utilitas che ne costituisce l’oggetto e sulle
esigenze che la servitù è destinata a soddisfare, sia allorché, pur lasciando immutata l’essenza della servitù, incidano sulle modalità concrete di esercizio di essa in maniera tale da rendere più gravosa
la condizione del fondo servente. Nella prima ipotesi l’innovazione è assolutamente vietata in quanto essa altera il contenuto essenziale della servitù per cui non occorre alcun’altra indagine per
stabilirne l’illiceità.
Nella seconda ipotesi è necessario, perché si incorra nel divieto di cui all’articolo 1067 del Codice civile, che, in dipendenza delle modificazioni apportate al fondo dominante e dalla loro incidenza
sulle modalità di esercizio della servitù, il fondo servente subisca un pregiudizio effettivo, che va accertato caso per caso. Ove il danno, almeno potenziale, non sussista affatto, non scatta il divieto
per cui restano leciti i miglioramenti suggeriti dalla tecnica e le modificazioni che in diverso modo consentono l’esercizio di una servitù uguale per quantità e qualità.
Le innovazioni al fondo dominante, che non superino il limite oltre il quale esse sono vietate, possono essere apportate senza alcun limite temporale rispetto all’epoca del sorgere della servitù,
non ponendosi alcuna questione di estinzione del relativo diritto per non uso, per impossibilità di uso o per venir meno dell’utilità, tenuto conto che la maggiore utilità tratta dalla servitù per effetto
dell’innovazione deve considerarsi già potenzialmente compresa nel titolo costitutivo della stessa.
L’aggravamento delle servitù in seguito alla modificazione dello stato dei luoghi non è in re ipsa, ma va valutato caso per caso, con indagine di fatto riservata al giudice di merito, in relazione alla
concreta incidenza che tale mutamento ha comportato sull’entità dell’onere operante sul fondo servente. Bisogna tener conto degli elementi probatori forniti dalle parti, dovendo, a tal fine,
l’indagine del giudice di merito essere rivolta non tanto all’accertamento della maggiore utilitas che il fondo dominante possa conseguire dalle innovazioni introdotte dal suo proprietario, quanto ad acclarare se il maggior godimento di cui beneficia il proprietario medesimo comporti o meno un’intensificazione dell’onere gravante sul fondo servente.
Perché l’innovazione sia rilevante, al proprietario del fondo servente ne deve derivare un danno in termini economicamente apprezzabili, da valutare con riferimento alla destinazione attuale del fondo servente e anche con riguardo ad altre possibili utilizzazioni dello stesso. Anche in relazione alla seconda ipotesi prevista dall’art. 1067 del Codice civile si può osservare che deve trattarsi di innovazioni o modificazioni compiute unilateralmente dal proprietario del fondo servente, e quindi non in seguito a convenzione o contratto modificativo con cui quella diminuzione di esercizio sarebbe sempre consentita, e nemmeno di conseguenze di eventi naturali; e di innovazioni o modificazioni che o diminuiscano l’esercizio della servitù o lo rendano scomodo, in modo che
anche il semplice, purché sensibile, scomodo importa il medesimo effetto della diminuzione o limitazione dell’esercizio, incidendo negativamente sull’utilitas stabilita dal titolo o dal possesso.
Le opere vietate al proprietario del fondo servente sono soltanto quelle che si riflettono, alterandolo, sul contenuto essenziale dell’altrui diritto di servitù qual è determinato dal titolo, sì da incidere sulla natura e sull’estensione dell’utilitas oggetto di quello stesso diritto. Pertanto nella servitù di passaggio non comporta diminuzione del suo esercizio l’esecuzione di opere che, pur riducendo la larghezza dello spazio di fatto disponibile a tale fine, lo conservino tuttavia in quelle dimensioni che non comportino una riduzione o una maggior scomodità dell’esercizio della servitù.
Analogamente nulla osta a che il proprietario del fondo servente, senza il consenso del proprietario del fondo dominante, stabilisca egli stesso le modalità di esercizio della servitù purché in
conformità al titolo e comunque in modo tale da non recare impedimento o difficoltà all’esercizio del passaggio da parte del titolare. Il semplice fatto di un’innovazione apportata al fondo servente non può essere considerato di per sé costitutivo di una limitazione della servitù se non costituisca anche un danno effettivo per il fondo dominante, in quanto l’esercizio della servitù è informato al criterio del minimo mezzo, nel senso che il titolare di essa ha il diritto di realizzare il beneficio derivantegli dal titolo o dal possesso senza appesantire l’onere del fondo servente oltre quanto sia necessario ai fini di quel beneficio.


appendice
Dell'esercizio delle servitù

Art. 1067.
Divieto di aggravare o di diminuire l'esercizio della servitù.
Il proprietario del fondo dominante non può fare innovazioni che rendano più gravosa la condizione del fondo servente.
Il proprietario del fondo servente non può compiere alcuna cosa che tenda a diminuire l'esercizio della servitù o a renderlo più incomodo.

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