Compravendita immobiliare. Rischi del venditore e terzo acquirente per omessa prelazione a favore del conduttore

Allorquando il proprietario di un immobile locato ad uso commerciale vuole cedere lo stesso, deve dare preventivamente la possibilità al conduttore di esercitare il diritto di prelazione. Pertanto và inviata Lui una notifica a mezzo ufficiale giudiziario in cui gli viene proposto l’acquisto al prezzo e le altre condizioni che dovranno in ogni caso essere confermate nel rogito notarile.

Se il conduttore non esercita a sua volta con notifica a mezzo ufficiale giudiziario la facoltà concessa entro 60 gg dalla ricezione , il venditore potrà vendere liberamente l’immobile ad un terzo qualsiasi .
Se, al contrario, il Venditore non comunica nulla al conduttore o rogita a condizioni diverse o ad un corrispettivo inferiore, si espone al rischio del c.d. “diritto di riscatto” ossia alla possibilità che il conduttore medesimo entro sei mesi dalla compravendita notarile effettuata al terzo, rivendichi per sé l’immobile ceduto. A tal fine il conduttore si attiverà in sede giudiziaria per ottenere il suo diritto; con ogni probabilità la sentenza risulterà a Lui favorevole immettendolo nella proprietà dell’immobile in luogo del terzo estraneo che magari, nel frattempo, avrà ripristinato le strutture murarie, installato un impianto fotovoltaico , acquistato arredi su misura, impianti e quant’altro.
Nelle more del giudizio il conduttore che occupa regolarmente l’immobile sarà esentato dal pagamento del canone locativo dal momento in cui potenzialmente avrebbe potuto divenire proprietario ,ossia dalla stessa data di compravendita al terzo.
E’ questo il senso della sentenza n. 25230, depositata il 29 novembre 2011 che in sintesi ribadisce quanto sopra:
Il conduttore di immobile urbano adibito ad uso non abitativo, il quale abbia esercitato, con esito positivo, il diritto di riscatto del bene alienato ad un terzo in violazione del suo diritto di prelazione, ed abbia continuato anche dopo l'alienazione a detenere l'immobile in forza di contratto di locazione, è tenuto alla corresponsione, in favore del proprietario, unicamente del prezzo di acquisto, e non anche dei canoni di locazione fino alla data in cui la sentenza di retratto sia divenuta efficace in virtù dell'integrale pagamento del corrispettivo. Gli ermellini spiegano che “l'esercizio del diritto di riscatto previsto dall'art. 39 della legge n. 392 del 1978 a favore del conduttore di immobile urbano adibito ad uso diverso dall'abitazione, pretermesso nel caso di vendita del bene locato, ha come effetto la sostituzione “ex tunc” del titolare del diritto di riscatto al terzo nella stessa posizione che questi aveva nel negozio concluso, sulla base della propria dichiarazione unilaterale recettizia. La pronuncia che decida positivamente sul valido esercizio di detto diritto potestativo del conduttore è, dunque, di mero accertamento del già avvenuto trasferimento.”
La sentenza emessa dalla terza sezione civile della Cassazione segue all'impugnazione della sentenza della Corte di Appello di Palermo che aveva accolto la domanda del conduttore dell'immobile commerciale, disponendo la sostituzione dello stesso al terzo acquirente .



Appendice art. 38 e 39 della legge 392.78

Art.38. (Diritto di prelazione). Nel caso in cui il locatore intenda trasferire a titolo oneroso l'immobile locato, deve darne comunicazione al conduttore con atto notificato a mezzo di ufficiale giudiziario. Nella comunicazione devono essere indicati il corrispettivo, da quantificare in ogni caso in denaro, le altre condizioni alle quali la compravendita dovrebbe essere conclusa e l'invito ad esercitare o meno il diritto di prelazione. Il conduttore deve esercitare il diritto di prelazione entro il termine di sessanta giorni dalla ricezione della comunicazione, con atto notificato al proprietario a mezzo di ufficiale giudiziario, offrendo condizioni uguali a quelle comunicategli . Ove il diritto di prelazione sia esercitato, il versamento del prezzo di acquisto, salvo diversa condizione indicata nella comunicazione del locatore, deve essere effettuato entro il termine di trenta giorni decorrenti dal sessantesimo giorno successivo a quello dell'avvenuta notificazione della comunicazione da parte del proprietario, contestualmente alla stipulazione del contratto di compravendita o del contratto preliminare. Nel caso in cui l'immobile risulti locato a più persone, la comunicazione di cui al primo comma deve essere effettuata a ciascuna di esse. Il diritto di prelazione può essere esercitato congiuntamente da tutti i conduttori, ovvero, qualora taluno vi rinunci, dai rimanenti o dal rimanente conduttore. L'avente titolo che, entro trenta giorni dalla notificazione di cui al primo comma, non abbia comunicato agli altri aventi diritto la sua intenzione di avvalersi della prelazione, si considera avere rinunciato alla prelazione medesima. Le norme del presente articolo non si applicano nelle ipotesi previste dall'articolo 732 del codice civile, per le quali la prelazione opera a favore dei coeredi, e nella ipotesi di trasferimento effettuato a favore del coniuge o dei parenti entro il secondo grado.

Art.39. (Diritto di riscatto) Qualora il proprietario non provveda alla notificazione di cui all'articolo precedente, o il corrispettivo indicato sia superiore a quello risultante dall'atto di trasferimento a titolo oneroso dell'immobile, l'avente diritto alla prelazione può, entro sei mesi dalla trascrizione del contratto, riscattare l'immobile dall'acquirente e da ogni altro successivo avente causa. Ove sia stato esercitato il diritto di riscatto, il versamento del prezzo deve essere effettuato entro il termine di tre mesi che decorrono, quando non vi sia opposizione al riscatto, dalla prima udienza del relativo giudizio, o dalla ricezione dell'atto notificato con cui l'acquirente o successivo avente causa comunichi prima di tale udienza di non opporsi al riscatto. Se per qualsiasi motivo, l'acquirente o successivo avente causa faccia opposizione al riscatto, il termine di tre mesi decorre dal giorno del passaggio in giudicato della sentenza che definisce il giudizio.


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