Compravendita Immobiliare .Rischi, Imborgli. Stuazione urbanistica .Di cosa non risponde il Notaio o L'agente

L’acquirente deve attivarsi per conto proprio per accertare la regolarità edilizia dell’immobile. Né l’intermediario né il Notaio sono tenuti alla verifica perché non a questo preposti dalla Legge. Ed il venditore ne risponde in tempi certi e limitati . L’evento negativo che spesso emerge anche dopo anni dall’acquisto ritenuto regolare, magari in occasione della sperata rivendita, attiene all’ accidentale riscontro della mancata regolarità urbanistica dell’unità immobiliare oggetto dell’affare.

Per meglio comprendere di che stiamo trattando passiamo ad analizzare un caso pratico . Ipotizziamo che un soggetto più di 10 anni addietro abbia acquistato un appartamento che secondo le piantine catastali era composto da 3 locali. In sede i rivendita il geometra di fiducia del potenziale compratore verifica che le metrature di una "cameretta" venduta per 10 mq (la misura minima è di 9 mt. ) in effetti abbia una dimensione di mq. 7. Alla materiale misurazione segue da parte dell’esperto la verifica degli atti depositati all’ ufficio “edilizia privata” del Comune ( che è il vero referente giuridico e non il catasto che è solo un ufficio fiscale / inventariale ) . L’analisi dei documenti depositati all’ufficio tecnico rilevano che ogni documento pertinente riporta in effetti una metratura di mq. 10. Visto che gli atti in questione risultano firmati sia dal costruttore che dal di lui ingegnere , per il geometra dell’aspirante compratore è facile dedurre che prima dell 'atto dell'acquisto su "carta", sono state, rispetto al progetto approvato, modificate le pareti, allargata la sala, stretta la cameretta; pertanto i mq. 10 sono stati dichiarati per ragioni di opportunità commerciale (10 mq. giustificano l’esistenza anche giuridica di una cameretta in più; mq 7 al contrario non possono giustificare tale destinazione e sono vendibili solo come sottoscala o ripostiglio o simili ) . Evidentemente in sede di rivendita i nodi vengono al pettine e il venditore corretto non potrà commercialmente pretendere il corrispettivo di “3 locali “ ma solo di 2 locali più un mezzo vano utilizzabile come accessorio.

A quel punto il venditore onesto si dovrà arrendere all’evidenza di aver acquistato un immobile non in regola con la normativa urbanistica nonostante il bene sia stato dichiarato ( con le metrature errate ) in Comune ed in Catasto. Si chiederà allora a chi imputare tale circostanza ? : All’ agente , al venditore, al notaio ? Purtroppo le sue ragioni, con ogni probabilità resteranno insoddisfatte.

E’ pur vero che in base al codice civile, il venditore , il quale trasferisca la proprietà di un bene non conforme alla normativa urbanistica vigente, ne risponde , in quanto tenuto alla garanzia per vizi della cosa venduta, nei confronti del compratore. Questi secondo il codice civile può chiedere o la risoluzione del contratto per inadempimento o la riduzione del prezzo, oltre al risarcimento del danno, ma , e qui sta il punto dolente, il termine entro il quale tale azione può essere fatta valere è quello di un anno dalla consegna del bene, termine che, il più delle volte è già ampiamente decorso.

Né di tale difformità può in qualche modo rispondere l’agente o il notaio rogante. Infatti la legge italiana è articolata nel senso che della regolarità urbanistico edilizia dei beni venduti risponde solo ed esclusivamente il venditore ; la legge impone al notaio solamente di recepire in atto una dichiarazione del venditore contenente gli estremi delle autorizzazioni o concessioni edilizie (o la dichiarazione che la costruzione è iniziata prima del 1 settembre 1967) nonché dal 1.7.2010 riscontrare gli atti catastali ; pertanto la verifica che effettua il notaio in tale campo è esclusivamente di tipo documentale.

Il notaio, oltre a non avere un obbligo giuridico relativamente al controllo tecnico circa la conformità dei beni ai progetti licenziati dal Comune, d’ altro canto, neppure avrebbe le competenze professionali per valutare la sussistenza di una irregolarità urbanistica o le dimensioni fisiche di quanto promesso.

In conclusione, per essere certi sotto il profilo urbanistico della conformità dell'immobile acquistato rispetto al progetto depositato ed approvato, pare sicuramente opportuno che l’acquirente si attivi preventivamente presso il venditore e/o richieda informazioni e faccia le opportune verifiche presso l’ Ufficio Tecnico del Comune ed in aggiunta proceda alle opportune misurazioni atte a riscontrare la coincidenza dimensionale .

Pare opportuno farsi asssistere da professionisti esperti, per questo e altri rischi vedi link

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