Compravendita immobiliare: rischi, precauzioni. La responsabilità precontrattuale a carico del contraente scorretto

Occhiello: Le trattative, anche in ambito immobiliare, che precedono un possibile vincolo contrattuale devono svolgersi avendo riguardo a comportamenti leali tesi a non far perdere inutilmente tempo all’ altra parte seriamente interessata alla conclusione dell’ affare

Il principio indicato nel titolo e nell'occhiello trova fondamento nel “ concetto di responsabilità precontrattuale” ex art. 1337 e art. 1338 del codice civile , articoli che sanzionano il mancato rispetto delle regole comportamentali ispirate a buona fede, regole che devono supportare le fasi della trattativa che precedono la possibile conclusione di un affare . In sostanza secondo il Codice non è tollerabile far perdere tempo inutilmente alla parte ben intenzionata a concludere
Analizziamo ad esempio il caso di un potenziale compratore che previo una serie di atti, scritti e comportamenti rassicuranti , induca l’altra parte a ritenere che ci si trovi di fronte ad un soggetto seriamente intenzionato a portare a termine l’affare seppure subordinatamente alla soddisfazione di una serie di richieste, atti e certificazioni . Tale “deciso “ comportamento indurrà il venditore a pagare professionisti che certifichino p.es. la regolarità edilizia o quant’ altro ( es. avvocati, commercialisti , geometri) il tutto al solo ed unico fine di assecondare e tranquillizzare il compratore . Insomma, come già detto, il compratore lascia intendere previo comportamenti concludenti ed inequivocabili che una volta soddisfatte positivamente le sue richieste concluderà senz’altro l’affare , ma venuti al dunque inaspettatamente , ingiustificatamente e contrariamente a quanto fosse legittimo aspettarsi , adotta una incomprensibile “ inversione ad U” rifiutando di punto in bianco di concludere.
Ecco il caso in cui questo atteggiamento “spiazzante” potrà essere sanzionato invocando gli articoli citati che per l’appunto sono rivolti a contrastare una disinvolta condotta negoziale che causi a monte ragionevoli legittime attese ed aspettative .
Un comportamento come quello sopra descritto contrasta con il disposto dell’art. 1337 cod.civ. se e quando si provi l’adozione di un atteggiamento contrario a buona fede e correttezza .
Ciò si badi bene non significa che in ogni caso in cui sia intercorsa una fase di negoziazione articola e protrattasi nel tempo, sussista l'obbligo di addivenire alla conclusione del contratto. Se il comportamento è leale e trasparente le parti rimarranno pur sempre libere di stipulare o di abbandonare le trattative senza dover motivare in maniera puntuale ed espressa le ragioni di questa condotta (Cass. Civ. Sez. II, 5297/98)
L'interesse protetto è quello di sanzionare inutili perdite di tempo e risorse e non quello di stipulare comunque un contratto ovvero di ottenerne l'adempimento.
Un comportamento sanzionabile per esempio potrebbe ricorrere quando la trattativa si è protratta e per tutto il tempo la parte che avrebbe dovuto ha taciuto all'altra una causa di invalidità del contratto o l’assoggettamento a ipoteca giudiziale o l’ irregolarità urbanistica, la insanabilità, l’ assenza della licenza edilizia e/o abitabilità.
E’ evidente che in questo contesto l’acquirente si è adoperato spendendo tempo ed energie ( e magari perdendo altre opportunità) confidando sulle rassicurazioni del venditore salvo accorgersi in seguito e per propria iniziativa delle evidenze ostative alla conclusione del contratto.
Occorre precisare che studiosi e giurisprudenza hanno chiaramente evidenziato che per non ravvisare la responsabilità precontrattuale occorre che i soggetti cooperino diligentemente nelle fasi che precedono il possibile perfezionamento del vincolo contrattuale.
Di riflesso ,motivo di responsabilità precontrattuale è sia una condotta dolosa (preordinata lucidamente) sia una condotta colposa (negligente,superficiale) ossia poco incline a apprezzare le esigenze degli altri attori in campo
In conclusione è possibile ritenere responsabile il soggetto che determina una lesione della libertà contrattuale altrui per mancata osservanza dolosa o colposa dei precetti di buona fede e diligenza.
Aggiungasi per ultimo che le violazioni delle regole che presiedono alla corretta formazione della volontà contrattuale (quali ad esempio gli obblighi di informazione) non è detto che rimangano circoscritte alla mera responsabilità precontrattuale ben potendosi estendere ( nel caso che abbia avuto luogo il perfezionamento del contratto) ad una richiesta di pronunzia di risarcimento dei danni.

Appendice:
Art. 1337.-Trattative e responsabilità precontrattuale.
Le parti, nello svolgimento delle trattative e nella formazione del contratto, devono comportarsi secondo buona fede.

Art.1338 . -Conoscenza delle cause d'invalidità.
La parte che, conoscendo o dovendo conoscere l'esistenza di una causa di invalidità del contratto , non ne ha dato notizia all'altra parte è tenuta a risarcire il danno da questa risentito per avere confidato, senza sua colpa, nella validità del contratto.

Per altre cautele da adottare in sede di acquisto immobiliare vedi link.

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