Compravendita Immobiliare. Rischio grave . Revocatoria fallimentare. Revocatoria ordinaria

Acquistare casa da un imprenditore o da un privato può determinare problemi seri e notti insonni. Megli farsi assistere da professionisti esperti del settore spendendo qualche centinaio di euro in più. Il prezzo vale la candela

L'acquirente, a determinate condizioni, può essere coinvolto nel fallimento del venditore, anche nel caso in cui il fallimento si verifichi dopo il rogito, quando cioè l'acquirente è già divenuto proprietario del bene.
Il curatore fallimentare, per recuperare le risorse necessarie a soddisfare i creditori del fallito, può infatti intentare l'azione revocatoria, un'azione con la quale viene appunto "revocata" la compravendita, che diviene così inefficace rispetto ai creditori fallimentari, che possono quindi mettere l'immobile all'asta e soddisfarsi sul ricavato; se l'azione ha successo l'acquirente perde la casa e deve mettersi "in coda" con gli altri creditori del fallito ricevendo presumibilmente meno, spesso molto meno, di quello che aveva pagato. Esercitare l'azione revocatoria fallimentare, però, non è facile.
Innanzitutto l'azione può essere proposta soltanto se il fallimento è stato dichiarato entro un anno dal rogito (art. 67, l. fall., comma 1) e l'azione deve essere promossa entro tre anni dalla dichiarazione di fallimento (art. 69 bis l. fall.).
Il curatore deve poi dimostrare che il venditore, essendo in difficoltà, aveva fatto uno sconto all'acquirente superiore al 25 % del valore di mercato della casa; non deve invece dimostrare che l'acquirente conosceva lo stato d'insolvenza del debitore; sarà l'acquirente a dover dimostrare il contrario, che cioè di queste sue difficoltà non sapeva nulla. Infine, se l'acquirente ha acquistato "a giusto prezzo" una casa ad uso abitativo destinata a costituire l'abitazione principale sua o dei suoi parenti e affini fino al terzo grado, l'azione revocatoria fallimentare non potrà essere intentata e l'acquirente potrà ritenersi al sicuro.
Resta comunque la possibilità per il curatore fallimentare, per cinque anni dal rogito, come per qualsiasi altro creditore, di esercitare l'azione revocatoria ordinaria, ma in questo caso occorre provare che l'acquirente era a conoscenza che con l'acquisto della casa venivano pregiudicati altri creditori del venditore, o che era d'accordo con lui per frodare i creditori (art. 2901 cod civ.) e la prova, che spetta questa volta a chi agisce, è tutt'altro che agevole.

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