Compravendita Immobiliare .Truffe e imbrogli. Torbidi giochini puntando sulla complessità delle norme e sulla buona fede dei compratori

Chi ha avuto modo di collaborare con associazioni dei consumatori ed osservare quanti operatori si muovono come caimani nelle melmose acque della compravendita immobiliare è in grado di smentire ed allertare , utilizzando esemplificazioni , i potenziali acquirenti dal meccanismo sotto descritto ; al lettore viene chiesto una minima attenzione per comprendere al meglio

Il giochino che andremo ad illustrare è largamente utilizzato nell’ambito della compravendita immobiliare; può comportare per l’acquirente gravi rischi di cui non ha piena contezza. La complessità della materia, il non capire bene come muoversi induce ad affidarsi e farsi pilotare da operatori del settore quali agenzie, consulenti, broKer immobiliari etc. , convinti di essere in buone mani .

Tutto prende origine da un supposto “guru” che tramite web,publicizza come guadagnare un sacco di soldi utilizzando gli immobili. “Anche se non siete ricchi ma avete una casa, vendetela” , insegna il guru : “i soldi che ricaverete li potrete far girare in modo da guadagnare molto e, se siete in gamba, pure di arricchire “ Persino la TV di Stato ha dato spazio a queste fantasie con inopportune interviste. Naturalmente il Guru è anche il promotore di costosi corsi ( 2.-3 mila euro) finalizzati ad apprendere l’arte del guadagno facile

Il giochino funziona più o meno così : il discepolo del guru (AB) avendo a disposizione il denaro liquido realizzato dalla vendita del proprio immobile si impegna oggi con la firma di un preliminare ad acquistare presso il notaio fra tre 3 mesi un appartamento da (BC) ad un valore di 100;
-(AB) immediatamente dopo il preliminare ristruttura spendendo 40 in nero così da contenere i costi del lavoro, e 30 che fa fatturare a nome di (BC) visto che non si può fare tutto senza fattura: costo totale dell’operazione : 170,00
- (AB) entro i tre mesi che separano dal rogito, cede il contratto preliminare all’ acquirente finale (CD) ad euro 200,00
- (AB) interviene a rogito in luogo del venditore in forza di una procura speciale a vendere rilasciata a suo tempo da ( BC) ; Il valore dichiarato in atto ammonterà a 130,00. L’assegno da parte del compratore finale verrà rilasciato ad AB in quanto procuratore mentre 70 verranno versati in nero da CD ad AB

L’operazione fatta da scaltri tende a che AB non compaia come attore della transazione: dagli atti ufficiali apparirà solo BC ( il venditore) e CD , l’acquirente; Al massimo AB apparirà come procuratore speciale di BC . Come detto la transazione si fa a 130 ; la somma di 70 , AB la intascherà in nero. In condizioni di legalità AB avrebbe dovuto comparire , avrebbe dovuto farsi fare fatture a suo nome per lavori per 70,00 (30+40) e avrebbe dovuto dichiarare al fisco (capital gain) il guadagno pari a 30 (200-170)
Pertanto quanto sopra evidenzia come questo “modus operandi” sia causa di evasione fiscale (omessa dichiarazione della plusvalenza ottenuta )
Se l’operazione fosse ripetuta nel tempo la dimensione dell’evasione si aggraverebbe perché il reddito diverrebbe di natura professionale e come tale soggetto a richiesta di partita Iva ed al pagamento dei tributi di legge (iva, Irap; Irpef, contribuzione previdenziale etc.) cui sono soggetti gli imprenditori onesti
La Seconda vittima è CD : questi non ha contezza che così facendo compera un immobile senza conoscere la reale provenienza: a rogito troverà AB ma il vero venditore è BC . Il codice civile dispone che in caso di cessione del contratto CD subentra nelle condizioni contrattuali già stipulate da AB; per cui se AB avesse rinunciato a certe garanzie CD erediterebbe tale situazione e non potrebbe eccepire alcunché all’atto del rogito o dopo di esso .
Si pensi per esempio ad un bene di provenienza donativa con i rischi connessi all’insicurezza della provenienza e della circolazione del bene fermo il fatto che potrebbe sbucare un erede insoddisfatto che intenti un ‘azione di riduzione / restituzione
Oppure si pensi al rischio di revocatoria che inconsapevolmente corre CD nell’ipotesi in cui non è stato possibile nè sapere chi è il vero titolare del bene nè accertare l’eventuale stato di insolvenza di questi ( il rischio vale non solo se è un imprenditore, ma anche se il venditore fosse socio di snc o sas oppure anche un privato protestato) . Fra l’altro il compratore potrebbe ritrovarsi a non poter far conto sulle agevolazioni fiscali e delle garanzie rappresentate dal “giusto prezzo “

Questi sono alcuni esempi fra mille che denunciano i rischi che corre il vero ultimo acquirente non sia stato posto in condizione di verificare la provenienza soggettiva ed i oggettiva dei beni acquistati.

Per cui evitare di essere coinvolti in operazioni di compravendita poco chiare e poco lineari e pretendere sempre la massima trasparenza.

Per altre info sulla compravendita immobiliare vedi link.

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