Compravendite immobiliari. Verifiche preliminari: il venditore ha assolto a tutte le spese condominiali a suo carico?

Al compratore, già all’atto della sottoscrizione del preliminare, conviene accertare l’avvenuto pagamento delle spese condominiali che competono al venditore e non accontentarsi di attestazioni generiche rassicuranti di aver assolto ogni onere . Gli importi in questione ( si pensi ad esempio a spese deliberate per rifacimento di tetto e facciata, di impianto riscaldamento e ascensore ) spesso sono di rilevante entità, motivo per cui il rischio non và sottovalutato. Se il venditore con il rogito si fosse liberato dell'unico immobile si potrebbe rischiare di non riuscire a recuperare quanto spettante di diritto. Vedasi Ultimi orientamenti giurisprudenziali.

Prima di sottoscrivere alcunché è consigliabile che l’aspirante acquirente si faccia rilasciare dall’aspirante venditore/proprietario una lettera indirizzata all’Amministratore Condominiale (AC) che lo autorizzi a chiedere e ricevere informazioni, fotocopie di bilanci preventivi e consuntivi, ricevute di versamento o attestazioni. Senza questa delega, riceverebbe dall' AC un sicuro diniego motivato dalla mancata legittimazione e all’ impossibilità di comunicare dati riservati senza esplicita autorizzazione liberatoria.

Non valutando attentamente il problema , l’aspirante compratore, (dopo l’esecuzione del rogito) potrebbe trovarsi a pagare spese condominali che avrebbero dovuto far carico al venditore, salvo patire rabbie, perdite di tempo, spese legali per far valere il suo diritto in sede giudiziaria .

L’ art. 63 delle disposizioni di attuazione del codice civile letteralmente cita: Per la riscossione dei contributi l’amministratore può ottenere decreto ingiuntivo immediatamente esecutivo nonostante l’opposizione. Chi subentra nei diritti di un condomino è obbligato solidalmente con questo al pagamento dei contributi relativi all’anno in corso e a quello precedente….
Era sorto il problema se l’AC potesse richiedere l’emissione del decreto ingiuntivo a carico dell’ ex venditore che avesse omesso di pagare contributi condominiali a lui spettanti e deliberati quando ancora era proprietario. La Corte di Cassazione con la sentenza del 9 novembre u.s. numero 23686 ha disposto che l’AC deve chiedere il pagamento di queste spese al compratore ( ossia all’attuale proprietario e non a quello precedente) che in seconda battuta potrà esperire azione di rivalsa.

cordialmente

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