Gravi rischi . Acquistare una casa: il preliminare trascritto non tutela dai rischi legati al fallimento dell'impresa

Il promissario acquirente di un immobile che abbia trascritto il contratto preliminare può stare tranquillo in caso di fallimento dell’impresa costruttrice, intervenuto prima del rogito d’acquisto? A questa domanda hanno dato risposta le Sezioni Unite della Corte di Cassazione, evidenziando qual è il rischio (anche grave) che si corre in queste ipotesi

I fatti
Le Sezioni Unite della Corte di Cassazione, con la sentenza numero 21045 del 1 ottobre 2009 hanno affrontato un caso paradigmatico che possiamo così generalizzare:
Un soggetto, pagata la correlativa caparra in sede di stipula un contratto preliminare d’acquisto riguardante un immobile su cui l’impresa di costruzione ha già fatto iscrivere ipoteca da parte di una banca a garanzia di un mutuo fondiario concessole ai sensi dell’art. 38 del Testo unico bancario.
Il promissario acquirente, al fine di tutelarsi in caso di fallimento dell’impresa, trascrive il contratto preliminare ai sensi dell’art. 2645-bis del Codice civile. Il promissario acquirente si sente così tranquillo, perché in caso di fallimento egli sarebbe privilegiato agli altri creditori sul
bene in oggetto. Addirittura egli sarebbe preferito ai creditori che hanno iscritto ipoteca (sia prima sia dopo la trascrizione del preliminare). In altre parole egli avrebbe idonea garanzia di ottenere quantomeno la restituzione della caparra già versata.
Le Sezioni Unite insegnano, invece, che il promissario acquirente, in questa ipotesi, non è completamente tutelato.

Il nuovo orientamento delle Sezioni Unite
Le Sezioni Unite (con la sentenza citata) hanno ribaltato il precedente orientamento, affermando,invece, che le ipoteche iscritte a garanzia di mutui fondiari (art. 38 TUB) prevalgono sul privilegio
immobiliare del promissario acquirente, con l’ovvia conseguenza che, in caso di fallimento dell’impresa costruttrice (e di scioglimento del contratto preliminare ex art. 72 LF), sulle somme derivanti dalla vendita dell’immobile in sede fallimentare prevarrà la banca titolare dell’ipoteca rispetto al promissario acquirente, con l’altrettanto ovvio rischio per quest’ultimo di non vedersi restituire la caparra pagata.
Il ragionamento delle Sezioni Unite parte dalla premessa che l'art. 2748 del Codice civile, allorquando nel secondo comma stabilisce che i creditori muniti di privilegio sui beni immobili sono preferiti ai creditori ipotecari "se la legge non dispone diversamente", fa riferimento ad una deroga non necessariamente contenuta in un esplicito precetto, ma che può o deve essere individuata nell'ordinamento nel suo complesso, attraverso la lettura e l'interpretazione normativa che tenda all'armonioso coordinamento dello specifico istituto in trattazione con l'intero sistema.
La Cassazione afferma che il privilegio del promissario acquirente non è posto a tutela di principi di ordine pubblico ma a tutela di un diritto di un soggetto privato, con la conseguenza che ad esso non si applica la norma della prevalenza del privilegio sull’ipoteca (art. 2748 cod. civ.) bensì il diverso principio generale del prior in tempore potior in jure che pervade di sé l'intero sistema della pubblicità, facendone conseguire che l'ipoteca trascritta prima della costituzione del privilegio debba su quest'ultimo prevalere.
Sulla base di questo presupposto le Sezioni Unite, travolgendo il precedente orientamento giurisprudenziale, hanno statuito che:
Il privilegio speciale sul bene immobile, che assiste (ai sensi dell'art. 2775-bis cod. civ.) i crediti del promissario acquirente conseguenti alla mancata esecuzione del contratto preliminare trascritto ai sensi dell'art. 2645-bis cod. civ., siccome subordinato ad una particolare forma di pubblicità costitutiva (come previsto dall'ultima parte dell'art. 2745 cod. civ.), resta sottratto alla regola generale di prevalenza del privilegio sull'ipoteca, sancita, se non diversamente disposto, dal secondo comma dell'art. 2748 cod. civ., e soggiace agli ordinari principi in tema di pubblicità degli atti. Ne consegue che, nel caso in cui il curatore del fallimento della società costruttrice dell'immobile scelga lo scioglimento del contratto preliminare (ai sensi dell'art. 72 della legge fall.), il conseguente credito del promissario acquirente - nella specie, avente ad oggetto la restituzione della caparra versata contestualmente alla stipula del contratto preliminare - benché assistito da privilegio speciale,deve essere collocato con grado inferiore, in sede di riparto, rispetto a quello dell'istituto di credito che, precedentemente alla trascrizione del contratto preliminare, abbia iscritto sull'immobile stesso ipoteca a garanzia del finanziamento concesso alla società costruttrice.

Per altre info a tutela preventiva vedi link.

Licenza di distribuzione:

INFORMAZIONI SULLA PUBBLICAZIONE

Ennio Alessandro Rossi

Responsabile account:
Ennio Alessandro Rossi (Responsabile di se stesso)

Contatti e maggiori informazioni
Vedi altre pubblicazioni di questo utente
RSS di questo utente