I diritti reali nel sistema internazionale privato

Il diritto internazionale privato, in generale, in tema di diritti reali è sempre stato basato sul criterio (direi anche alquanto logico e razionale) della “lex rei sitae”, ovvero dell’applicazione della legge dello Stato ove sono ubicati gli immobili oggetto di controversia e/o trattativa.

La legge 31 maggio 1995, n. 218 (Riforma del sistema italiano di diritto internazionale privato), all’articolo 51, segue detto criterio, disponendo che il possesso, la proprietà̀ e gli altri diritti reali sui beni mobili ed immobili sono regolati dalla legge dello Stato in cui i beni si trovano, secondo il criterio generale internazionale della “lex rei sitae”.

La stessa legge (quella della stato ove sono ubicati gli immobili) ne regola l'acquisto e la perdita, salvo che in materia successoria e nei casi in cui l'attribuzione di un diritto reale dipenda da un rapporto di famiglia o da un contratto.

Bisogna porre grande attenzione nella scelta della legge quando si parla di immobili, o meglio più in generale di tutti i diritti reali. Il criterio generale della “lex rei sitae” si applica quando si analizzano immobili al di fuori di casi che facciano parte di altre materia, alcune delle quali già trattate, come ad esempio in caso di successioni mortis causa, seppur nella maggior parte dei casi si ritrova lo stesso criterio.

I diritti su beni immateriali sono regolati dalla legge dello Stato di utilizzazione.
La pubblicità degli atti di costituzione, trasferimento ed estinzione dei diritti reali è regolata dalla legge dello Stato in cui il bene si trova al momento dall'atto.

La disciplina di diritto internazionale privato è la base di partenza. Dopo aver individuato il diritto applicabile bisogna sempre stare attenti a quale sia la giurisdizione, due concetti ben diversi, che possono anche essere differenti. Per fare un esempio si pensi ad un qualsiasi contenitore (la giurisdizione) e al suo contenuto (il diritto applicabile).

Il Notariato, soprattutto nei paesi di “civil law” è l’organo incaricato dallo Stato di curare, tra altre cose, la circolazione dei diritti reali, con espresso obbligo di verificare non solo l’autenticità delle firme di coloro che partecipano all’atto ma anche di verificare la legalità del contenuto dell’atto/contratto che si sta concludendo.
Il modello di notariato di “civil law”, o meglio i “civil law notaries”, come quello adottato in Italia, è presente in 87 Paesi del mondo e in 22 su 28 Paesi europei.