Proposta Irrevocabile di Acquisto Immobili atto sconveniente e foriero di conflitti

Proposta Irrevocabile di Acquisto di Immobili . Atto sconveniente per il compratore. Favoriti il mediatore e il venditore. Il compratore senza trarre alcun vantaggio rischia inutilmente costose liti e la paralisi della compravendita sperata.

Uno degli atti più importanti della compravendita immobiliare, ossia la Proposta Irrevocabile di Acquisto, non è tenuto in giusta considerazione né dagli operatori commerciali, né dalle Associazioni dei Consumatori, né dalle Camere di Commercio, né dalla Stampa Specializzata, né da altri Enti Pubblici o Privati che dovrebbero avere maggiormente a cuore il destino di persone che si ritrovano a patire ansie e rabbie per il semplice fatto di essersi fidate non aver avuto alcun serio canale di preventiva informazione. Né i giornali locali, al riguardo, criticano il discutibile operato di gruppi o associazioni forse perché, tramite gli iscritti, forniscono appetitosi contratti pubblicitari. Chi non condividesse queste considerazioni viene pregato di approfondire la questione previo lettura della corposa casistica giurisprudenziale sull’argomento. Evincerà che frequentemente l’uso spregiudicato della P.d.A coinvolge loro malgrado consumatori inesperti in logoranti, stressanti e costose cause giudiziarie né volute né cercate ma animati dall’unico intento di comperare serenamente una casa pagando il giusto prezzo.

A tale lacuna cerca di supplire questo articolo.

La proposta di acquisto è un atto prorompente che già dall’origine determina pesanti conseguenze che segneranno irrevocabilmente il futuro iter della compravendita immobiliare.

È indiscutibile che la Proposta irrevocabile di acquisto, sottoscritta “per accettazione” determini il sorgere di precisi obblighi contrattuali non rescindibili, pena la perdita del deposito cauzionale ed il pagamento della provvigione al mediatore;

Le “proposte irrevocabili acquisto” ( più avanti P.d.A ), comunemente adottate secondo formulari depositati in Camera di Commercio (con funzione pubblicitaria e non di garanzia) , sono monche di una serie di pattuizioni, che rinviate a discussione nel successivo “preliminare” frequentemente danno origine a liti dirompenti e all’ arresto delle trattative ; Il proponente non ricava alcun beneficio dalla presentazione della P.d.A, anzi si espone anzitempo e unilateralmente; gli unici a trarne vantaggio sono il mediatore che, verificandosi con l’accettazione il perfezionamento di un contratto (vedi art.1325-1326) è in grado di dimostrare di aver promosso la conclusione dell’affare e la maturazione del suo diritto alla provvigione. L’aspirante venditore invece beneficia di una piccola asta al rialzo: può accettare la PdA se ritenuta conveniente o rifiutarla a suo capriccio non patendo in ogni caso alcuna conseguenza.

Per evitare inutili rischi e prevenire litigi, è opportuno che solo dopo aver preso visione della documentazione della casa e dopo aver esperito altre verifiche essenziali, l’aspirante acquirente proceda direttamente alla stipula di una “promessa bilaterale di compravendita” ben strutturata con l’aiuto di un professionista. Se proprio desiderasse presentare la P.d.A, lo dovrebbe fare quantomeno dopo aver visionato la documentazione più importante (es: atto di provenienza, planimetrie, licenza edilizia, visura ipotecaria, visura protesti, visure presso registro imprese ) e subordinando la validità della P.d.A a TUTTE (non alcune) condizioni per le quali è disposto ad obbligarsi e che dovranno trovare riscontro nei successivi atti. Valgano allo scopo tre esempi:

Esempio n.1: Dopo l’accettazione della P.d.A, il proponente già contrattualmente coobbligato, scopre che poco prima sono state deliberate (e taciute) spese condominiali straordinarie di rilevante entità (sostituzione caldaia, rifacimento tetto e facciate, rimozione amianto/eternit), che i lavori e pagamenti scadranno a cavallo del rogito. Si aprirà sicuramente una questione spinosa: a chi tocca pagare le rate condominiali? che si fa visto che una parte vorrà addossare integralmente la spesa all’altra? Una lite, un costoso arbitrato? ( la giurisprudenza, incerta e contraddittoria certo non aiuta)

Esempio n.2: E se per inesperienza, non avendo piena contezza della rilevanza giuridica, all’atto della sottoscrizione della PdA (poi accettata), l’aspirante acquirente avesse dimenticato di subordinare la validità della PdA alla NON provenienza del bene da successione o donazione? Che Conseguenze patirebbe? In primis, (salvo perdere il deposito cauzionale e pagare la mediazione) si troverà obbligato ad acquistare un bene di insicura provenienza e circolazione. E se necessitasse di un mutuo,la Banca potrebbe negarglielo e pertanto gioco-forza si ritroverebbe comunque impossibilitato ad adempiere.

Esempio n.3- Dopo l’accettazione della P.d.A, le parti già vicendevolmente obbligate, rilevano la mancanza di certificazioni utili od obbligatorie (es. certificazione energetica, ex legge 46.90 e succ. modificaz., licenza di abitabilità, etc.). Chi pagherà la salata parcella del professionista che dovrà predisporle se come spesso stà scritto che l’immobile verrà ceduto “nello stato di fatto e di diritto, ben noto a parte proponente” ?

E se, a P.d.A accettata, il malcapitato accortosi che altri fatti rilevanti sono stati tralasciati o nascosti decidesse di rinunciare all’affare, chi rimborserebbe Lui il Deposito Cauzionale perduto ? Chi si opporrà alle pretese del mediatore, che maturato il diritto alla provvigione avendo portato le parti alla conclusione dell’affare, non vorrà sentire ragioni ? Pare evidente l’opportunità di chiarire ogni aspetto prima di contrarre qualsiasi obbligazione, a maggior ragione se unilaterale. La indicazione nella P.d.A di tutte le condizioni economicamente rilevanti metterà il proponente al riparo da sorprese e nella condizione preventiva di contrattare alla pari.

I siti delle associazioni dei consumatori, i blog del settore, sono zeppi di casi capitati a giovani e/o inesperti che solo troppo tardi capiscono in che guaio si sono cacciati.

Pare sicuramente auspicabile che Associazioni Consumatori, Camere di Commercio, Agenzie immobiliari, Imprese e quant’altri attori del settore, adottino e propongano modelli di P.d.A. complete così che ogni problematica emerga prima dell’assunzione di un gravoso impegno unilaterale (tale è la proposta di acquisto fino a che non venga accettata) e prima dell’accettazione. In tal maniera ogni attesa del possibile compratore emergerà in anticipo e sarà oggetto di negoziazione prodromica alla conclusione di un affare senza strascichi.

E’ rilevante che il proponente sappia che la “proposta irrevocabile di acquisto” non è (come spesso viene millantata ) una “ semplice prenotazione” né serve a “bloccare l’affare” visto che la proprietà per un certo tempo è libera di confermarla o disattenderla . Tanto è che il proprietario di un immobile appetibile potrebbe addirittura innescare un’ asta al rialzo e accettare solo la proposta migliore respingendo le altre, senza conseguenza alcuna.

Né si obietti che il proponente ha la possibilità di recedere prima dell’accettazione ; Taluni (es. alcune Camere di Commercio) sostengono che il proponente può recedere entro 4 giorni dalla presentazione della proposta (anche se irrevocabile) a meno che non si sia già verificata l’accettazione dell’aspirante venditore. Tale “tutela” pare di facile aggiramento: se il proponente comunicasse tale volontà gli verrebbe immediatamente obiettata l’impossibilità del recesso in quanto “solo poco prima” la proposta è stata accettata. Insomma nella realtà è una garanzia inconsistente salvo che ,il proponente, non specifichi che l’eventuale recesso o accettazione, debbano formalizzarsi con un fax, una e:mail, un telegramma o altre modalità che indichino in maniera certa, data, ora, minuto. In tal caso non si potrà più “barare” con le date.

La “proposta di acquisto” per il fine che intenderebbe raggiungere, neppure dovrebbe chiamarsi così, e neppure dovrebbe richiamare termini come “compratore” o “venditore” , che potrebbero (dopo l’accettazione) far dubitare che si sia già perfezionato un contratto di compravendita, anche se le parti, contraddicendosi lasciassero intendere di rinviare i contraenti ad un futuro preliminare ; Infatti un contratto (anche di compravendita immobiliare) è concluso (seppure vincoli solo le parti fino alla trascrizione a cura del Giudice o a cura del Notaio rogante) se redatto in forma scritta ex art.1350, se contiene solo quattro requisiti essenziali di cui all’ art. 1325, “nel momento in cui chi ha fatto la proposta ha conoscenza dell’accettazione dell’altra parte “ (ex art. 1326 c.c.), caratteristiche che si riscontrano puntualmente nella “proposta irrevocabile di acquisto accettata”.

Per convincere gli scettici basti pensare a quanto avviene comunemente in ambito imprenditoriale. In sede aziendale il cliente “propone di acquistare irrevocabilmente” un certo macchinario a delle complete condizioni chiaramente subito indicate nella proposta . Il fornitore ritorna firmata “per accettazione” la P.d.A.- Tanto basta per concludere un contratto di compravendita. A nessuno in ambito aziendale verrebbe in mente di far seguire alla “proposta di acquisto accettata ” che come si è visto è già compravendita , un preliminare (alias, compromesso) e poi di nuovo un successivo contratto di compravendita (alias rogito) . Né in campo aziendale è immaginabile che le pattuizioni per esempio delle condizioni di trasporto, montaggio, imballaggio, collaudo, garanzie , siano trattate dopo l’accettazione di una P.d.A. priva di quelle condizioni. . Invece in ambito immobiliare visto che il compratore è spesso inesperto, tale prassi viene adottata con disinvoltura , condivisa, digerita nell’indifferenza generale. E’ un ragionamento che farebbe inorridire un giovane studente di diritto privato. Se lo scopo della P.d.A fosse quello che viene millantato ( “puntuazione” “prenotazione” “evitare perditempo” ) ebbene perché non accettare che l’aspirante acquirente formuli una semplice “lettera di intenti non impegnativa” ; il solo fatto di spendere tempo nel formularla dovrebbe convincere agente e venditore che non ci si trova di fronte al temuto “perditempo” (motivazione con la quale agenti e imprese convincono la parte debole a presentare la PdA su moduli prestampati ). Fra l’altro se costui effettivamente coinvolgesse agente e venditore in continue azioni defatiganti tali da far perdere altre occasioni di vendita , potrebbe essere chiamato a rispondere patrimonialmente per risarcimento dei danni arrecati per violazione dell ’ ex art 1337 (buona fede nelle trattative precontrattuali)

Come già scritto, lo scambio di volontà della “proposta di acquisto accettata”, determina il nascere di un contratto perfetto ex art. 1325 e 1326, che pure dovrà essere rifuso nell’ atto notarile per ottenere trascrizione e pubblicità ; Tanto è che, nell’ipotesi che dopo l’accettazione una delle parti non volesse addivenire alla esecuzione e trascrizione dell’atto notarile, la parte che ne avesse interesse potrebbe pretendere e ottenere la trascrizione d’imperio dal Giudice adito.

Se correttamente formulata, seppur sconsigliata, la c.d. “proposta irrevocabile di acquisto” dovrebbe più propriamente chiamarsi “preliminare del preliminare” e il proponente non dovrebbe proporre “di acquistare” né la proprietà accettare di “vendere” ma il proponente dovrebbe promettere di eseguire dopo tot giorni dall’accettazione, “una promessa bilaterale di compravendita”, detta comunemente “preliminare”, contratto prodromico alla esecuzione del successivo rogito notarile. E così la proprietà dovrebbe “accettare” tali obbligazioni.

In conclusione, la c.d. “proposta irrevocabile di acquisto” comunemente riscontrabile nei formulari e nei siti web è giuridicamente pericolosa; come visto, se accettata, determina la nascita di un vero e proprio contratto con il rischio che l’interessato richieda alla Magistratura la trascrizione giudiziale e con conseguenze fiscali anche gravose.

E’ atto “opprimente” per il proponente “irrevocabilmente obbligato” , avendo anche il giorno dopo un ripensamento non potrebbe recedere pena la perdita del deposito cauzionale e delle mediazioni di entrambe le parti.

E’ atto “schizofrenico”e foriero di conflitti : da un lato entrambe le parti, dopo l’accettazione della P.d.A sono “legate mani e piedi” e condannate ad eseguire il contratto pena la perdita di depositi, caparre, provvigioni; dall’altra non si sa ancora con precisione su quali basi le parti si sono coobligate, visto che molti aspetti rilevanti sono ancora tutti da discutere e non è per nulla scontato che si perverrà ad un accordo.

Francamente transitare tramite la PdA non ha senso per il compratore. Pare talvolta che l’interesse precipuo sia “inchiodarlo ” sulla base di almeno dei soli punti giuridicamente essenziali (art.1325), rinviando l ‘accordo su tanti altri non meno importanti nella speranza che anche su questi si perfezionino le volontà : e se a tale accordo non si perverrà pazienza, il mediatore incasserà la provvigione e le parti sostenendo spese legali non indifferenti si indirizzeranno alla magistratura

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