Compravendita di immobili: gravi rischi per l’acquirente dovuti a vuoti e buchi normativi dove si insinuano pericoli

Le norme lasciano diversi «buchi» che permettono, ad esempio, la duplicazione dei Contratti di Vendita di immobili L’articolo sottoriprodotto fedelmente a firma Notaio Angelo Busani di Parma è stato pubblicato il 25 maggio 2009 su Il Sole 24 ore . L’articolo conferma la sostanza del nostro dettagliato articolo rintracciabile con i motori di ricerca sotto la voce "Truffe e imbrogli nella compravendita immobiliare " da noi per primi pubblicato in data 31.01.2008 su www.proprietaricasa.org

La crisi economica che stiamo vivendo ha notevoli impatti nel mondo del real estate: e non solo sotto il profilo della recessione in cui versa il mercato dei beni immobili, ma anche sotto il profilo della sicurezza del traffico immobiliare. Basti pensare che ogni anno si effettuano circa 1,5 milioni di transazioni per rendersi conto di come quest'ultimo tema – sempre tenuto vivo dall'attenzione degli addetti ai lavori (e che il legislatore ha cercato di recepire con tentativi di riforma) anche in epoche di mercato florido – oggi presenta una particolare emergenza: le condizioni in cui può trovarsi il venditore, infatti, sono più a rischio e possono impattare pesantemente nella sfera dell'acquirente, che potrebbe perdere, in tutto o in parte, il prezzo impiegato per effettuare l'acquisto. Quando a vendere è un'impresa, l'acquirente corre il rischio del fallimento del venditore: la possibilità di perdere il bene acquistato e tutto il denaro che si è speso è alta sia se il default avviene prima del rogito, sia se si verifica quando è già stipulato il contratto definitivo. I rischi però non mancano anche quando a vendere è un soggetto non imprenditore, specie in un periodo, come l'attuale, nel quale l'indebitamento personale può essere pesante e difficile da gestire. Senza arrivare al caso – patologico – della vendita del medesimo bene a due soggetti diversi, si pensi ad esempio alla vendita dell'immobile ipotecato o dell'immobile per il quale sia stata trascritta una domanda giudiziale nei registri immobiliari, quand'anche non un sequestro, un pignoramento o un altro tipo di vincolo. E si pensi anche al caso in cui questi eventi accadano nell'imminenza della stipula del contratto definitivo oppure immediatamente dopo la firma, ma prima che il contratto venga trascritto nei registri immobiliari. Come prima si è detto, il legislatore in alcuni casi ha cercato di dar seguito alle istanze provenienti dai professionisti del real estate nel senso di realizzare un sistema di maggior sicurezza, specie nel caso in cui sono le imprese a vendere e cioè quando vi può essere asimmetria informativa e quindi un netto divario di forza contrattuale tra i contraenti. Ad esempio, si pensi – oltre alle nuove norme sui fallimenti – alle disposizioni in tema di informazioni dovute all'acquirente di immobile con la formula della cosiddetta multiproprietà, dapprima contenute nel decreto legislativo 497 del 9 novembre 1998 e ora negli articoli 69 e seguenti del Codice del consumo (il decreto legislativo 206 del 6 settembre 2005); oppure alle norme sulla trascrizione del contratto preliminare e a quelle sulle garanzie dovute all'acquirente di immobili in corso di costruzione (sulle quali si vedano gli altri articoli contenuti in questa stessa pagina). Anche il legislatore fiscale ha cercato di dare una mano: introducendo la normativa sul cosiddetto "prezzo-valore", vale a dire il principio in base al quale la base imponibile per il calcolo delle imposte dovute dalla persona fisica che acquista un appartamento con un contratto non imponibile a Iva è data non dal prezzo dichiarato nel contratto ma dalla rendita catastale moltiplicata per determinati coefficienti di aggiornamento: l'introduzione di questa disciplina ha infatti annullato, almeno in quest'ambito contrattuale, la prassi, prima diffusissima, di effettuare pagamenti "in nero" e tutte le conseguenze negative che da questi comportamenti potevano derivare sotto il profilo civilistico (si pensi solo al caso delle possibili crisi nei rapporti tra i contraenti e alla conseguente difficoltà dell'acquirente di provare l'effettivo esborso compiuto a favore del venditore). Tuttavia il mercato immobiliare non può ancora oggi dirsi sicuro: né per quanto riguarda l'acquisto delle case "sulla carta", ovvero in costruzione per le quali occorrerebbe individuare più stringenti garanzie a tutela dell'acquirente , né in relazione all'ultima fase della compravendita.
n.dA: La tesi ultima del Notaio Busani espressa in queste ultime 4 righe non ci trova concordi. Noi riteniamo di assicurare per scritto il compratore che l’acquisto della compravendita andrà a buon fine sempre che sia disponibile a seguire le ns. indicazione in maniera pedissequa.


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