Compravendita immobiliare. Imbrogli, Rischi , Vizi gravi . Responsabilità

Rovina e gravi difetti dell'immobile. Se la ditta cessa l'attività e si cancella dal registro imprese ogni speranza di risarcimento si volatilizza. Meglio farsi assistere da un esperto per prevenire

Secondo un'opinione prevalente in giurisprudenza , l'art. 1669 ( che se fosse interpretato in maniera restrittiva produrrebbe effetti solo nel contratto di appalto) trova riscontro anche in materia di compravendita immobiliare. La citata norma pertanto si applica non solo alla responsabilità dell'appaltatore ma anche del costruttore in caso di rovina dell'edificio o evidente pericolo dello stesso o ad altri “gravi difetti”, entro dieci anni dal compimento. Ciò purchè la denunzia venga fatta entro un anno dalla scoperta del difetto.

Fermo quanto sopra dalla lettura dell ‘articolo 1669 del codice civile (vedi in appendice ) non traspare in maniera chiara la nozione di "gravi difetti" visto che tali non sono solamente quelli che incidono in maniera notevole sugli elementi strutturali dell'opera (es: fondamenta, pilastri, travature della copertura etc.), ma anche quelli accertati su elementi secondari ed accessori .

Valgano per tutte due sentenze significative.

La Cassazione ( n. 8140 del 28/04/2004 ) ha chiaramente indicato che ai fini della responsabilità dell'appaltatore ai sensi del citato 'art. 1669 costituiscono gravi difetti dell'edificio non solo quelli che incidono in misura sensibile sugli elementi essenziali delle strutture dell'opera, ma anche quelli che riguardano elementi secondari e accessori quali impermeabilizzazione, rivestimenti, infissi, pavimentazione, impianti ecc., purché tali da compromettere la funzionalità dell'opera stessa e tali da richiedere lavori di manutenzione straordinaria. .

Successivamente con sentenza n. 7254 del 29 marzo 2006, gli ermellini hanno ribadito che nella nozione di gravi difetti, di cui all'art. 1669 cc, sono compresi non soltanto quelli incidenti sugli elementi strutturali del fabbricato, ma anche i vizi costruttivi che alterino in modo apprezzabile il normale godimento e/o la funzionalità e/o l'abitabilità dell'immobile e impediscano che questo fornisca l'utilità a cui è destinato. Nella pronuncia si è ritenuto che integrassero i gravi difetti, riconducibili alla previsione dell'art. 1669 cc, la caduta dell'intonaco per infiltrazioni di umidità, i difetti di costruzione che interessano i tetti e quelli attinenti alla impermeabilizzazione del manto di copertura dell'edificio

Appendice

Art. 1669 – Rovina e difetti di cose immobili
1. Quando si tratta di edifici o di altre cose immobili destinate per la loro natura a lunga durata, se, nel corso di dieci anni dal compimento, l' opera, per vizio del suolo o per difetto della costruzione, rovina in tutto o in parte, ovvero presenta evidente pericolo di rovina o gravi difetti, l' appaltatore è responsabile nei confronti del committente e dei suoi aventi causa, purché sia fatta la denunzia entro un anno dalla scoperta.
2. Il diritto del committente si prescrive in un anno dalla denunzia.