Compravendita immobiliare. Rischio di Imbattersi in un Agente o Venditore Prepotente o Aggressivo

L’acquisto di Unità Immobiliare è un operazione rilevante che impegna tutto o parte del sudato risparmio della persona che intende comperare Talvolta il compratore viene sottoposto a pressioni solo apparentemente legittime, al solo fine di condizionarlo ad assumere impegni frettolosi che se avesse ben ponderato, non avrebbe sottoscritto

Pratiche aggressive e scorrette che l’aspirante -acquirente spesso deve patire sono:

a)-Insofferenza e indisponenza da parte di venditori o agenzie, se si manifesta il desiderio di prendere tempo per ulteriori riflessioni prima di sottoscrivere impegni. La giustificazione è sempre la stessa : il rischio di perdere l’affare perché orde di altri possibili acquirenti premono per concludere.

b)-Insofferenza viene opposta alla richiesta di ottenere copia dei documenti probatori della proprietà, della regolarità edilizia, delle visure ipotecarie, di altre prove attestanti la mancata decozione patrimoniale del venditore; senso di fastidio è la risposta alla richiesta di vedere nuovamente l’immobile magari accompagnati da tecnici di fiducia; manifestazioni di evidente seccatura alla domanda di procedere ad esatte misurazioni, o di essere accompagnati a visionare il tetto per verificarne le condizioni o se chiedesse di mettere in funzione gli impianti …. e via dicendo..

c)-Pressione sistematica finalizzata a far sottoscrivere la “proposta irrevocabile di acquisto” sulla base di 3-4 punti essenziali e standard (il resto è tutto fumo) , millantandola come “ una semplice prenotazione” “ che serve solo “a bloccare l’affare” non specificando che se accettata determina la conclusione di un contratto obbligatorio carente di mille altri fattispeci importanti. Ritirarsi durante i tempi di validità ( infatti si dice “irrevocabile “) è impossibile se non perdendo cauzioni e provvigione. Invece il proprietario sarà libero di accettare la proposta più conveniente e respingere le altre senza conseguenza alcuna .

d)-Risposte evasive vengono riportate sulla perfetta regolarità edilizia e di ogni altro aspetto tecnico legale , sulla la funzionalità di ogni impianto o struttura; spesso vengono date rassicurazioni senza mai assumere responsabilità in forma scritta né davanti a testimoni-
La giustificazione addotta per motivare tanta riluttanza è la “normativa sulla pricacy” : il venditore prima di “mettere in piazza” i suoi affari, fornire spiegazioni, produrre documenti, esige un chiaro impegno all’acquisto. Insomma come dire: prima ti obblighi a comprare la mia auto, poi potrai verificare se ha il motore.

Di fronte all’operatore scorretto occorre che l’acquirente fissi principi fermi e punti i piedi esigendo il rispetto dei suoi diritti di consumatore:

Primo dogma
Il potenziale acquirente, prima di firmare alcunche’, ha il sacrosanto diritto di aver chiare le situazioni riguardanti il soggetto che vende e di farsele certificare per scritto .
Mi può dire chi e’ il venditore? Vende una cosa propria o altrui? Mi può procurare l’atto con cui ha a sua volta acquistato? E’ a rischio di fallimento? È protestato? Ha decreti ingiuntivi od esecuzioni immobiliari in corso? E’ solvibile? Se sara’ inadempiente potro’ rivalermi su altra sua proprietà? Dopo avermi venduto casa, diverrà nullatenente ? Con che banca lavora? E’ disponibile a rilasciarmi un’autorizzazione in deroga alla Privacy per autorizzarmi ad eseguire ordinarie ricerche commerciali su di Lui anche presso Istituti Bancari ? o presso l’amministratore condominiale per verificare la regolarità della sua posizione economica con il condominio? Il bene che intende vendere proviene da una successione o donazione ? In tal caso siamo certi che non siano stati lesi diritti di altri eredi o donatari? Ci sono altri soggetti (comproprietari o coeredi) che vantano diritti sull’immobile ? Del bene è proprietaria anche la moglie ? Si e’ forse separato da poco? In caso e’ disponibile a produrre l’atto di separazione legale? Se agisce con procura puo’ mostrarne copia? Il regime patrimoniale stipulato all’atto del matrimonio e attuale e’ quello di separazione o comunione dei beni? Se dichiara di agire quale mandatario di’ società può produrre gli ultimi bilanci e note integrative non pubblicati ? In tal caso quale legale rappresentante e’ fornito dei poteri per impegnare la società? Etc. etc.

Secondo dogma :
Il consumatore (spesso arrendevole) nel suo interesse deve prendere coscienza del suo diritto di “resistere, resistere, resistere” ad atteggiamenti aggressivi. Sappia che molti gruppi in franchising insegnano tecniche di persuasione e condizionamento atte a “strappare“ mandati ai venditori e “proposte di acquisto irrevocabili “ agli acquirenti . La raccomandazione dei cattivi-maestri è di non violare (formalmente) mai la legalità; per questo le rassicurazioni vanno fatte verbalmente e in assenza di testimoni in modo che ci si possa sempre giustificare. Le risposte sono sempre le stesse : “ Guardi che Lei ha capito male” oppure “Non e’vero le cose non stanno così “ ed ancora “ Guardi che Lei evidentemente non si ricorda ma io l’avvisai di questo o di quello” ; o in maniera arrogante : “Siamo un agenzia, non il suo consulente privato; il ns. compito si guardi l’art. 1754 e’ solo quello di promuovere l’incontro delle parti ed informare su fatti noti ,e questi glieli abbiamo riferiti tutti” e continuando “ Per particolari controlli preventivi, poteva benissimo pagarsi un geometra, un avvocato, un commercialista, Chi glielo ha impedito? Non poteva certo pretendere che li pagassimo noi ” e cosi’ via dicendo.

L’ agente immobiliare serio ed onesto ( da cui servirsi) è immediatamente identificabile in quanto applica la metodologia contraria:
Prima di far apporre qualsiasi firma spiega e dimostra tutto quello che l’acquirente deve sapere per procedere ad un acquisto consapevole . Si mette a disposizione e si propone per risolvere ogni dubbio e perplessità; si scomoda anche più volte, reperisce documentazione mancante e richiesta etc. Cerca insomma di vendere il suo servizio con professionalità Lascia al compratore un tempo congruo per riflettere e decidere senza martellarlo quotidianamente . E’ disponibile a far rivisitare l ‘immobile con un esperto. Indica chiaramente i confini di responsabilità del suo mandato ed collabora con i tecnici di fiducia di parte acquirente. Se intende garantire il buon fine della compravendita presta fideiussione ai sensi dell’art. 1763 c.c.
A questo operatore và riconosciuta la provvigione e và rilasciato garanzia del suo lavoro un documento ( c.d. foglio di visita e di cui trattenere una copia ) che richiede all’atto del primo accesso, per non vedersi scavalcato dal disonesto acquirente che a sua insaputa contattasse la proprietà per non pagare il giusto compenso.

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