Compravendite immobili. Verifiche preliminiari. Il Catasto è solo un ufficio fiscale

Accade più frequentemente di quanto si creda che nell'acquisto di un immobile fra privati, nessuno si curi di verificare la reale conformità urbanistica. In caso di buona fede ciò è dato dalla non conoscenza delle competenze attribuibili al Catasto . Chi acquista non deve confondere i documenti rilasciati dal Catasto (planimetrie o schede catastali) da quelli rilasciati dall' Ufficio tecnico Comunale che è il vero "dominus" delle pratiche autorizzative. La attività di verifica deve estendersi al controllo del permesso di costruire e planimetra originari, del certificato abitabilità e planimetria allegata, alle varianti edilizie autorizzate dal Comune , alle pratiche di condono conservate dal Comune presso presso l'Ufficio Tecnico. Il Notaio spesso si limita ad un osservazione formale e si accontenta della copia dell'abitabilità e del permesso di costruire e delle schede catastali facendo dichiarare in atto al venditore che è tutto a posto. Ma se non si fanno accertamenti "storici" non si può avere la certezza della regolarità delle autorizzazioni edilizie.

Quando si acquista un immobile per fare verifiche puntuali occorre aver ben presenti i meccanismi così da recarsi all'ufficio esatto per richiedere parte della documentazione basilare. L'articolo in esame si riferisce agli immobili costruiti dopo il 1967 . Per quelli costruiti prima vigono altre diverse regole qui non analizzate per ragioni di sintesi.

Accade più frequentemente di quanto si creda che nell'acquisto di un immobile fra privati, nessuno si curi di verificare la reale conformità urbanistica.

Né l'agenzia è tenuta non avendone i titoli professionali e neppure è tenuta per legge (deve svelare solo le circostanze a lei note ) , né il Notaio è tenuto a fare un sopralluogo nell'abitazione da rogitare per verificare se la distribuzione e la consistenza effettiva dei vani e dell'unità immobiliare e pertinenze è la stessa indicata nella planimetria catastale e se questa a sua volta è la “summa” della conformazione originaria e delle (eventuali) successive varianti autorizzate dall' Ufficio Tecnico Comunale.
In sostanza occorre prima di riscontrare lo stato reale dell'appartamento verificare il progetto depositato originariamente in Comune e le varianti autorizzate o condonate apportate in seguito; il tutto lasciando il Catasto in secondo piano.
Si è spesso verificato che qualcuno nella catena pregressa dei proprietari avesse fatto annotare a suo favore una cantina condominiale o un garage abusivo senza che il Catasto abbia richiesto (perché non tenuto) né permessi edilizi sottostanti né titoli di proprietà. La cosa rileva per l'acquirente ma anche per il venditore che in buona fede promettesse a vendere o rogitasse una pertinenza ( che non sà essere stata abusiva) acquistata 50 anni fa allora ritenuta, in buona fede, regolare perché " regolarmente accatastata". Se l'acquirente scoprisse l' artificio potrebbe pretendere risarcimenti, se non più gravi conseguenze.

Il CATASTO e UFFICIO TECNICO COMUNALE rappresentano due Amministrazioni distinte con compiti diversi e che non comunicano fra loro; il chiarimento pare banale per gli addetti ai lavori ma non lo è affatto per chi non è del mestiere, né la cosa viene puntualmente precisata negli atti di compravendita dove a volte prevalgono gli aspetti formali su quelli sostanziali.

Anche agenti , esperti a vario titolo, avvocati che rispondendo a quesiti su stampa o web si prodigano a consigliare di “verificare in catasto” la conformità, dimostrano idee poco chiare.

In parole semplici occorre verificare quantomeno nel fascicolo del Comune che sia stato rilasciato il certificato di abitabilità completo dell’ allegata planimetria definitiva (accertata anche dall ASL) : questo è il documento "principe-base" che può dare al compratore una certa dose di tranquillità; Tale documento ed allegato fotografano la situazione legale dell'unità immobiliare alla data del suo rilascio, ma non garantisce che successivamente non siano stati commessi abusi edilizi che se coinvolgono proprietà altrui difficilmente saranno regolarizzabili, anche a fronte di condoni futuri (es: l'appropriazione della soffitta o cantina condominiale , la esecuzione di una garage sul terreno condominiale etc.); occore infine verificare che le opere abusive non abbiano causato procedimenti amministrativi o - nei casi più gravi - penali, magari non ancora risolti; può essere invece che sia stata presentata domanda di condono edilizio e conclusosi favorevolmente l'iter burocratico: occorre richiedere copia in comune copia della pratica e delle ricevute di assolvimento; o al contrario la pratica potrebbe non essere ancora stata analizzata e correre il rischio a fine iter di essere respinta, per esempio nel caso non siano stata pagata totalmente l'oblazione o il contributo di concessione. Un Geometra dovrà valutare il fascicolo previo accesso all'ufficio tecnico comunale e relazionare le parti contraenti suggerendo eventuali accorgimenti.
La questione è rilevante: gli immobili "viziati" da abusi primari non sono commerciabili, come ha di recente chiarito il Consiglio Nazionale del Notariato.

Bisogna fare attenzione principalmente alle mansarde, ai piani interrati, alle tavernette, ai garage trasformati, ai cambi di destinazione d'uso, alle trasformazioni di balconi e terrazze in verande, agli aumenti di superficie (bagni, cucine, depositi ecc.).
F.to Ennio Alessandro Rossi commercialista in Brescia, esperto problematiche della compravendita immobiliare.

cordialmente

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