I rischi della compravendite immobiliari.Il condomino-terzo insolvente

Il compratore attento che acquista una unità in condominio non dovrebbe limitarsi ad accertare la solidità patrimoniale e l’avvenuto pagamento delle spese condominiali da parte del venditore, ma dovrebbe estendere la sua osservazione anche alla condizioni economiche degli altri condomini dello stesso condominio, in particolare alle proprietà intestate ad imprenditori o società commerciali che versino in stato di decozione patrimoniale e come tali a rischio di fallimento o altra procedura concorsuale

Il compratore, (dopo l’esecuzione del rogito) potrebbe trovarsi a pagare quota parte di spese condominali che avrebbero dovuto far carico ad un condomino-terzo che navigando in cattive acque abbia omesso e congeli il pagamento delle rate condominiali pregresse e future. Nella convinzione che questi sia estraneo alla compravendita , il compratore in linea generale si astiene dall’ effettuare indagini patrimoniali a questi mirate.

Prima di sottoscrivere alcunché è invece consigliabile che l’aspirante acquirente si faccia rilasciare dall’aspirante venditore/condomino una lettera indirizzata all’Amministratore Condominiale che lo autorizzi a rilasciare informazioni, fotocopie di verbali, bilanci preventivi e consuntivi. Senza questa delega, quest'ultimo opporrebbe un sicuro diniego motivato dalle limitazioni imposte dalla c.d. legge sulla privacy.

Il coinvolgimento sfavorevole a carico della proprietà che si intende qui tutelare, si verifica nel caso di fallimento (o per altre procedure concorsuali) del condomino-imprenditore terzo, estraneo alla compravendita ; infatti a causa del suo eventuale fallimento , l’A.C. troverà obbligato per un periodo indefinito a chiedere agli altri condomini il versamento pro-quota millesimale di un importo pari ai contributi non versati dall'insolvente , ma pur necessari a pagare e garantire i servizi comuni indispensabili e non divisibili . Contestualmente il condominio tramite L’ A.C. dovrà insinuarsi nel passivo fallimentare come “creditore chirografario”. Se la massa fallimentare a fine procedura risulterà sufficiente (prima vanno pagati i creditori ipotecari e privilegiati quali banche, dipendenti, istituti previdenziali, fisco, professionisti, artigiani etc.) a rimborsare i debiti del fallito verso il condominio , le eventuali somme incassate dopo svariati anni , verranno ridistribuite ai Condomini proporzionalmente. Diversamente si incasserà poco o nulla.

Quali cautele si possono adottare per prevenire una situazione così spiacevole ? Principalmente due. In prima istanza si consiglia di chiedere lumi all’ A.C. e contestualmente procedere ad una attenta analisi dei Bilanci Condominiali Preventivi e Consuntivi: immediatamente balzerà all’occhio l’entità dell’arretrato imputabile a quel condomino moroso. In seconda battuta tramite il nominativo della ditta si potranno recuperare informazioni da pubblici registri atte a stabilire l’effettivo stato patrimoniale (Visura camerale, Bilanci civilistici, Ufficio protesti, Libro delle esecuzioni immobiliari, Conservatoria Registri Immobiliari etc.).

Gli stessi rischi si corrono se il condomino-terzo è un privato non fallibile ma in difficoltà aggravate dall’ esistenza di mutuo ipotecario . La perdita del lavoro, un altro grave imprevisto possono determinare l’impossibilità di far fronte alle spese condominiali ed indurre gli altri condomini ad anticiparle sistematicamente con il rischio di non essere rimborsati. In questo caso (esclusa la possibilità di ottenere visure camerali ed bilanci civilistici che solo riguardano gli imprenditori ) per prevenire il rischio vale adottare le cautele elencate al precedente paragrafo e contestualmente fare pressione sull’amministratore condominiale perché non indugi ad attivare tempestivamente un’ azione di recupero del credito tramite decreto ingiuntivo.

Licenza di distribuzione:

INFORMAZIONI SULLA PUBBLICAZIONE

Ennio Alessandro Rossi

Responsabile account:
Ennio Alessandro Rossi (Responsabile di se stesso)

Contatti e maggiori informazioni
Vedi altre pubblicazioni di questo utente
RSS di questo utente