Verifiche preliminari nella compravendita immobiliare. Rischio nascente da mancata proporzione tra reddito e spesa

In ambito di compravendita immobiliare raramente il compratore si pone il problema di precostituire e conservare la prova documentale che attesti la legittima provenienza del denaro atto a giustificare la spesa sostenuta per l’acquisto di una nuova casa .

Non di rado soggetti con un reddito modesto rogitano a proprio favore immobili di elevato valore. In questi casi il compratore poco accorto rischia pesanti sanzioni . Qualche mese addietro sono state ribadite a tutti gli Uffici dell'Agenzia delle Entrate precise linee operative per i controlli fiscali, tra le quali spiccano quelle dedicate all’ accertamento “sintetico” . Questo metodo consiste nella ricostruzione dei redditi posseduti dalla persona fisica partendo dalle spese che la stessa ha sostenuto anche nell'interesse dei propri familiari (esempio classico: la casa acquistata ed intestata al figlio) . Se i redditi così ricostruiti superano quelli dichiarati per almeno il 25 per cento, viene chiesto al contribuente di pagare imposte aggiuntive aggravate da pesantissime sanzioni e interessi calcolati su quella parte di imponibile che il fisco presume non dichiarato.
Un esempio può chiarire meglio la questione: se una persona ha dichiarato redditi negli ultimi 5 anni, mediamente in ragione di 30.000 euro all’anno (totale 150.000 euro) e spende per comperare un appartamento la somma di 300.000 euro, è ragionevole per il fisco presumere che parte della disponibilità utilizzata provenga da redditi evasi (c.d. “nero”) sui quali non sono state pagate le imposte;
Tale presunzione non è assoluta ; può essere vinta se il contribuente dimostra documenti alla mano che “la differenza” tra quanto dichiarato e quanto speso proviene da altri redditi o introiti legittimamente non dichiarati . Potrà dimostrare per esempio che la differenza “mancante” proviene da redditi da non dichiarare (es: rendimenti di titoli stato, fondi di Comuni di investimento, da altri dividendi o redditi di capitale tassati a titolo di imposta secca o sostitutiva etc. ) o da introiti provenienti da disinvestimenti di beni immobili propri detenuti da piu’ di 5 anni o ereditati, o ancora da somme ricevute in donazione con preciso atto notarile e cosi’ via.
Pare pertanto consigliabile, prima di comperare un immobile di ragguardevole valore, al fine di evitare spiacevoli sorprese, anticipare i conteggi del fisco, elaborando un personalizzato “redditometro” con l’ aiuto del proprio commercialista di fiducia.

Con la circolare 49 del 9 agosto 2007, l'Agenzia delle Entrate, fornì istruzioni operative agli uffici tutt'oggi valide, in merito all'utilizzo dell' Accertamento Sintetico, nell'ambito delle procedure di controllo previste dal DPR 600/1973.(ndr art 38): "L'accertamento sintetico si rivolge a quelle situazioni in cui le manifestazioni di capacità contributiva non sono coerenti con i livelli di reddito dichiarati dal contribuente. Tale procedimento di accertamento, esperibile nei confronti delle persone fisiche, ha la peculiarità di fondarsi sulla sussistenza di elementi e circostanze di fatto certi (ad esempio, acquisto a titolo oneroso di un bene immobile, acquisto/possesso di autovetture, disponibilità di residenze secondarie, consumo di energia elettrica per uso domestico, ecc.) che fanno presumere una capacità di spesa correlata ad esborsi di somme di denaro e a spese di gestione da confrontare con il reddito imponibile dichiarato-Condizione per effettuare tale tipologia di accertamento, è che il reddito complessivo netto sinteticamente accertabile si discosta per almeno un quarto dal reddito imponibile dichiarato e che tale scostamento è verificato per due annualità consecutive-Nell'effettuazione dei controlli, verrà presa in considerazione non solo la capacità di spesa del contribuente oggetto del controllo, ma anche quella dei suoi familiari, poichè spesso la disponibilità di beni o la capacità di spesa sono dovuti a trasferimenti di ricchezza tra i familiari. In tal caso, precisa la circolare, gli Uffici, sussistendone i presupposti, procederanno al controllo delle posizioni soggettive cui, di fatto, sono ascrivibili le manifestazioni di spesa"

cordialmente

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