Il Contratto Rent to Buy: comprare casa in modo flessibile

Nel panorama del mercato immobiliare italiano, reso talvolta complesso da crisi economica e difficoltà di accesso al credito bancario, emerge una soluzione contrattuale innovativa: il Rent to Buy. Introdotto nel nostro ordinamento dal Decreto Sblocca Italia del 2014, questo strumento si propone come un’opportunità per chi desidera acquistare un immobile ma non dispone immediatamente della liquidità necessaria.

Ma di cosa si tratta esattamente? E come funziona? Approfondiamo le sue caratteristiche principali.
Cos’è e Come Funziona il Rent to Buy?

Il Rent to Buy è un contratto che prevede la consegna immediata di un immobile al futuro acquirente (conduttore), il quale versa un canone periodico al proprietario (concedente). La particolarità sta nel fatto che questo canone è composto da due parti distinte:

Una quota destinata al godimento dell’immobile, simile a un normale affitto.
Una quota da imputare al prezzo finale di vendita dell’immobile.

In sostanza, il contratto si articola in due fasi:

Fase iniziale: concessione dell’utilizzo dell’immobile, con l’obbligo del conduttore di pagare il canone nelle sue due componenti.

Fase eventuale: trasferimento della proprietà.

Alla scadenza di un periodo concordato nel contratto, il conduttore ha il diritto, ma non l’obbligo, di acquistare l’immobile. Se decide di procedere all’acquisto, il prezzo pattuito sarà ridotto della parte di canone già pagata e imputata al prezzo di vendita. Se, invece, decide di non acquistare, il contratto cessa di avere effetto.

Il Diritto di Acquisto e le sue conseguenze
La legge non impone al conduttore di acquistare l’immobile. La decisione spetta liberamente a lui alla scadenza del termine convenuto. Questo termine è stabilito dalle parti nel contratto, fermo restando che, per mantenere la tutela connessa alla trascrizione, l’acquisto dovrà avvenire entro dieci anni dalla trascrizione del contratto di Rent to Buy.

Cosa succede se il conduttore decide di non comprare?

- Il contratto cessa di avere ogni effetto.
- Il concedente ha diritto alla riconsegna dell’immobile.
- Il concedente trattiene l’intera componente dei canoni imputabile all’utilizzo.
- Il conduttore ha diritto alla restituzione della percentuale della componente dei canoni imputabile al prezzo di vendita, nella misura determinata nel contratto.

È fondamentale che il contratto definisca chiaramente la quota dei canoni imputabile al prezzo da restituire in caso di mancato acquisto. Questa percentuale è rimessa all’autonomia delle parti, che possono scegliere liberamente.

Quali immobili possono essere oggetto di Rent to Buy?
Il Rent to Buy può essere stipulato per qualsiasi tipo di immobile: residenziale, commerciale, produttivo, direzionale. Non ci sono preclusioni per terreni (agricoli, edificabili, ecc.) né per fabbricati “al grezzo”.

Nel caso di immobili al grezzo, le opere di completamento possono essere a carico del conduttore, con una possibile riduzione del canone. Per gli immobili in costruzione, si applicano specifiche tutele e obblighi relativi alla suddivisione del finanziamento o cancellazione dell’ipoteca.

L’importanza della Trascrizione
La trascrizione del contratto di Rent to Buy nei registri immobiliari è fondamentale per garantire tutela al conduttore. Produce un duplice effetto:

Opponibilità ai terzi della concessione dell’utilizzo. Questo significa che, se il proprietario dovesse vendere l’immobile a un terzo durante la durata del contratto, il conduttore mantiene il diritto di godimento. La trascrizione è necessaria anche per durate inferiori ai nove anni, a differenza delle locazioni.

Effetto prenotativo rispetto all’obbligo del concedente di trasferire la proprietà. Questo effetto fa retroagire gli effetti della trascrizione dell’eventuale atto di vendita al momento della trascrizione del Rent to Buy. In questo modo, il conduttore è tutelato da eventuali trascrizioni o iscrizioni pregiudizievoli (come ipoteche o pignoramenti) che dovessero intervenire dopo la trascrizione del contratto iniziale. Tale effetto prenotativo è valido per un massimo di dieci anni dalla trascrizione del Rent to Buy. In caso di inadempimento del concedente o di mancato acquisto da parte del conduttore con crediti da recuperare (es. quota canoni da restituire), i crediti del conduttore godono di un privilegio speciale sull’immobile, a condizione che gli effetti della trascrizione non siano cessati.

Obblighi delle parti
Gli obblighi delle parti si ispirano in parte alla disciplina dell’usufrutto.

Concedente: obbligo di consegnare l’immobile e garantirne il godimento. Obbligo di procedere alla vendita se il conduttore decide di acquistare. Le riparazioni straordinarie sono a carico del concedente.
Conduttore: obbligo di pagare il canone. Deve prendere in consegna l’immobile nello stato in cui si trova, procedere all’inventario e dare una garanzia (anche se questi ultimi obblighi possono essere derogati nel contratto). Le spese di ordinaria manutenzione sono a suo carico.

Inadempimento e Fallimento

Cosa succede se una delle parti non rispetta gli impegni?

Inadempimento del Conduttore: L’obbligo principale è il pagamento del canone. La legge stabilisce un parametro per l’importanza dell’inadempimento: il contratto si può risolvere per mancato pagamento di un numero minimo di canoni non inferiore a un ventesimo del loro numero complessivo. Le parti possono aumentare questa soglia. In caso di risoluzione per inadempimento del conduttore, il concedente ha diritto alla restituzione dell’immobile e acquisisce interamente i canoni pagati a titolo di indennità, salvo diverso accordo. Per ottenere la restituzione dell’immobile, il concedente dovrà rivolgersi all’autorità giudiziaria con la procedura ordinaria per consegna e rilascio, non quella di sfratto. La stipula del contratto nella forma di atto pubblico notarile è un valido strumento per precostituire un titolo esecutivo e velocizzare i tempi di rilascio.

Inadempimento del Concedente: il conduttore può chiedere l’adempimento (inclusa l’esecuzione in forma specifica per l’obbligo di vendita) o la risoluzione del contratto, ma solo per inadempimenti non di scarsa importanza. In caso di risoluzione per inadempimento del concedente, quest’ultimo deve restituire la parte dei canoni imputata al prezzo, maggiorata degli interessi legali, mentre trattiene la parte riferita all’utilizzo. I crediti del conduttore hanno privilegio speciale sull’immobile.

Fallimento del Concedente: il fallimento del proprietario non determina automaticamente la cessazione del contratto, che prosegue vincolando le parti. Tuttavia, il curatore fallimentare può agire in revocatoria in specifici casi, in particolare se il contratto è stato siglato nell’anno anteriore al fallimento con condizioni svantaggiose per la massa dei creditori. I contratti Rent to Buy debitamente trascritti e stipulati a giusto prezzo non sono soggetti a revocatoria fallimentare se riguardano l’abitazione principale del conduttore o la sede principale della sua attività d’impresa.

Fallimento del Conduttore: in caso di fallimento del conduttore, il curatore può scegliere di sciogliere il contratto. Se decide di sciogliere il contratto, il concedente ha diritto alla restituzione dell’immobile e ad acquisire i canoni incassati.

Aspetti Fiscali
Il trattamento fiscale del Rent to Buy distingue tra imposte indirette e dirette, a seconda che il concedente sia un privato o un’impresa, e a seconda che si tratti dell’atto iniziale o finale. L’Agenzia delle Entrate ha fornito chiarimenti in merito.

Atto iniziale:

- Componente uso: tassata come una locazione (es. imposta di registro 2% o cedolare secca per immobili abitativi con proprietario privato).

- Componente prezzo: tassata con imposta di registro del 3%, deducibile dall’imposta di registro dovuta per l’atto finale di vendita.

- Imposte dirette (IRPEF): la componente uso è rilevante ai fini IRPEF per il concedente. La componente prezzo non assume rilevanza reddituale per il concedente fino all’atto finale di vendita. L’eventuale plusvalenza tassabile (es. vendita entro 5 anni dall’acquisto/costruzione non adibita ad abitazione principale) si calcola al momento dell’atto finale.

- Imposte locali (IMU, TASI, TARI): durante il periodo di utilizzo, l’IMU è a carico del proprietario, come nelle locazioni. La TASI è ripartita tra proprietario e conduttore secondo le percentuali comunali. La TARI è a carico del conduttore.

Subentro nel Contratto di Rent to Buy

È possibile che un terzo subentri nella posizione del conduttore. Questo può avvenire tramite due modalità principali:

Contratto per persona da nominare: il conduttore originario si riserva la facoltà di nominare un terzo che assumerà diritti e obblighi dal contratto. La nomina può avvenire sia all’atto iniziale che all’atto finale. La dichiarazione di nomina deve essere comunicata entro un termine (di solito 3 giorni per ragioni fiscali, salvo diverso accordo) e deve essere accompagnata dall’accettazione del nominato o da procura anteriore. La nomina e l’accettazione devono avere la stessa forma del Rent to Buy e la dichiarazione di nomina deve essere trascritta. Se la nomina non è valida o non viene comunicata nei termini, il contratto rimane vincolante per le parti originarie. È ammessa anche la nomina di più persone o congiunta.

Cessione del contratto: il conduttore può cedere la sua posizione contrattuale a un terzo, purché il contratto non sia stato interamente eseguito e salvo che la cessione non sia stata esclusa. La cessione richiede il consenso del concedente, che può essere dato anche preventivamente. Con l’efficacia della cessione, il conduttore originario viene liberato dai suoi obblighi, a meno che il concedente non abbia dichiarato di non liberarlo. Anche la cessione del contratto è trascrivibile.
Pro e Contro del Rent to Buy

Come ogni strumento contrattuale, il Rent to Buy presenta vantaggi e svantaggi per entrambe le parti.

Per il Proprietario/Venditore

Vantaggi: maggior numero di potenziali acquirenti. Riceve un beneficio economico periodico dal canone. Mantiene la proprietà fino al pagamento finale. Può opporre a terzi l’utilizzo dell’immobile grazie alla trascrizione.

Svantaggi: il conduttore non è obbligato ad acquistare. Rischio di dover recuperare la disponibilità dell’immobile in caso di inadempimento o mancato acquisto, dovendo ricorrere all’autorità giudiziaria con procedura ordinaria, che può richiedere tempi lunghi (anche se l’atto pubblico aiuta a velocizzare). Mantiene il carico fiscale (imposte dirette e locali come IMU, TASI maggior quota) sulla proprietà durante l’utilizzo. Perde la parte dei canoni imputabile al prezzo in caso di mancato acquisto (nella misura concordata). Non è soggetto alla disciplina vincolistica della locazione.

Per il Conduttore/Acquirente

Vantaggi: ottiene l’immediata disponibilità dell’immobile. Può pagare il prezzo ratealmente nel tempo. Non ha l’obbligo di acquistare, ma solo il diritto, con piena libertà di decidere. Ha la certezza del prezzo futuro e l’anticipo già versato con i canoni viene detratto. È tutelato dalla trascrizione del contratto da trascrizioni o iscrizioni pregiudizievoli successive.

Svantaggi: non acquisisce immediatamente la proprietà. In caso di mancato acquisto, perde la parte di canone imputata all’utilizzo e può perdere una parte della quota imputabile al prezzo a seconda degli accordi. I costi di manutenzione ordinaria sono a suo carico. I costi di manutenzione straordinaria sono a carico del concedente. Non può imporre l’acquisto al proprietario.

Il Rent to Buy è uno strumento flessibile che risponde a specifiche esigenze del mercato immobiliare. Tuttavia, la sua complessità e le potenziali implicazioni legali e fiscali rendono indispensabile l’assistenza di un professionista esperto, come un Notaio, fin dalle fasi iniziali. Un’analisi attenta della posizione delle parti e una redazione chiara e completa del contratto sono essenziali per evitare problemi futuri e garantire la sicurezza dell’operazione.

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Indicazione sulla disciplina fiscale dell’Agenzia dell’Entrate del 20215

https://www.mondoimmobiliarelecce.it/il-contratto-di-rent-to-buy/